港樓危 兩年睇冧兩成

本港銀行同業拆息（HIBOR）昨日個別發展，但仍然是「升多跌少」，隔夜息連跌兩天，跌至1.38262厘；與樓按相關的一個月拆息亦中止12連升，回落至2.60988厘，較同期美元倫敦銀行同業拆息（LIBOR）息差維持47點子。一周拆息高見2.24208厘，3個月、半年和一年的亦各自上升。港元匯價持續貼近7.85弱方保證，情況令人關注。

美銀6月底預測美國聯邦基金利率明年底升上4至4.25厘，對應的本港銀行最優惠利率（P）預測達到7.5厘，現時對美息預測再調高0.45厘，即料明年初或高達4.75至5厘。

該行指，上周香港銀行相繼加最優惠利率，翌日香港金融管理局即調低按揭壓力測試指引，壓測所用到的利率升幅由3厘降至兩厘，有助減低加息的影響，只是仍不足以扭轉地產需求之疲弱。不過，以現時美國加息預期持續升溫，金管局仍有空間下調壓測。萬一樓價顯著下跌，例如跌幅達一成半，預料港府會有更多措施應對。

論到本港入境防疫措施本周一起放寬至「0+3」（零隔離檢疫+3日醫學監察），該行認為，或可提振投資本地地產股的情緒，惟現時投資者反應未見熱烈，或與「0+3」對樓市實際幫助有限有關，並要留意港人消費力外流對九龍倉置業(01997)的影響，對九置的評級維持「中性」。

資深財經專家林一鳴更對本報直言，「0+3」甚至未來有機會出現的「0+0」（連醫學監察也不用）都與樓市完全無關，「相信除了機師之外，沒人會因為這改變而影響買樓決定」。相反，隨着美國明年上半年持續加息，料本港P息將加至7厘，故他維持屆時樓價將下跌10至15%的預測。

日資券商大和在研究報告預計，短期HIBOR在今年底將升至4.5厘，在明年底將升至4.7厘，為再加P鋪路。該行解釋，銀行的融資成本自6月不斷上升，8月時融資成本接近0.75厘，與對上一次2018年9月的加息潮相似，所以未來HIBOR上升將在所難免，更重要的是美國聯儲局抗通脹的決心是不惜犧牲經濟。

地產股昨個別發展，新鴻基地產(00016)及恒基地產(00012)分別挫0.7%和0.43%。美銀認為，恒地借貸槓桿高，受加息影響相對大，故維持該企業「跑輸大市」的投資評級，目標價為24元。