向世界「錢」進：澳洲樓價續挫撈底博得過？

按月跌1.6%近40年最傷悉尼跑輸

全球主要央行年內紛紛收緊貨幣政策對抗通脹，但利率上升打擊物業投資需求，令樓市降溫。澳洲樓價在8月遭遇近40年來最大月度跌幅。有經濟學家預警，澳洲樓市低迷或是上世紀90年代以來最嚴重一次。

房地產研究機構CoreLogic數據顯示，澳洲樓價指數8月按月下跌1.6%，是1983年以來最大的月度跌幅，而且連續第4個月下跌。

阿德萊德珀斯相對硬淨

各大城市中，悉尼樓價8月按月下跌2.3%，跑輸其他澳洲城市。緊隨其後是期內下跌1.8%的布里斯班、同樣跌1.7%的坎培拉和霍巴特，以及跌1.2%的墨爾本。相對「硬淨」的是位處南澳的阿德萊德及西澳的珀斯，期內分別微跌0.1%和0.2%。

CoreLogic分析指，在澳洲利率見頂和投資情緒開始改善之前，很難看到樓價會穩定下來。在預期息口繼續上升，而且住宅庫存很有可能在春季銷售季節累積，買家將有更多選擇，為樓價帶來更大下行壓力，預期澳洲樓市跌勢或會延續到明年。不過，儘管市場疲弱，大部分城市樓價仍較2020年3月的疫情大流行水平高出15%。

家庭負債增調整或更久

過去澳洲房地產市場的繁榮期平均比衰退期長逾3倍，而且樓價下跌時，業主只會損失所獲收益的一小部分。不過，近日有澳洲經濟學家提出，這一趨勢可能已經結束，目前當地樓市低迷可能是上世紀90年代以來最嚴重、持續時間最長的一次，原因是利率一直下降的日子已經結束，同時家庭負債比以往任何時候都要多。

根據近30年數據，在此前房地產熱潮中，樓價平均上升32.7%，平均上漲持續時間為33個月。當中，包括在新冠肺炎疫情期間，樓市繁榮期持續了21個月，樓價由低位升至高位，升幅達33.6%；2000年初的樓市繁榮期更持續了42個月，期間樓價上漲76.4%。至於在下跌周期，樓價平均僅跌3%，平均下跌時間持續9個月。

然而，目前家庭削減支出、利率上升及通脹升溫等因素，可能會導致失業率上升，業主被迫賣樓還債，然後出現經濟衰退。今次澳洲面對的樓市調整期，可能是近年大家見過最長，悉尼和墨爾本的樓價跌幅可能會更深。不過，樓價還是不太可能跌回疫情前水平。