昔日東方專家樓評：置業揀「呼吸Plan」須深思熟慮
近年不少新盤都有提供發展商按揭優惠，部分按息低見兩厘。以現時銀行同業拆息按揭（H按）長期處於鎖息上限，而多家銀行又上調封頂息，加上市場預計本月香港銀行很大機會上調最優惠利率（P），種種因素疊加之下，銀行按揭實際按息未來或會全線高於2.5厘，這樣發展商推出首兩年定息兩厘，看上去便似乎較銀行吸引！選用前還有其他因素要考慮嗎？
大家宜先了解發展商按揭是怎麼的一回事。現時坊間一般稱發展商按揭為「呼吸Plan」，但事實上大部分新盤的發展商按揭都不是「有呼吸」便借到，普遍要有基本的入息要求，並要查閱信貸報告，只是審批上輕微較銀行寬鬆，又或貸款成數較高一點。
蜜月期後利息負擔大增
選用這些發展商按揭前要留意幾件事，首先要留意低息期過後的息率，部分發展商按揭兩至3年後，息率是P或P加一厘，以現時的P計，即息率達6厘。屆時若想轉回銀行按揭，不一定如想像中順利，因為銀行會按當時的估值去批按揭，如果兩至3年後估值下跌，便有可能借不足，要準備額外資金才能轉回銀行低息按揭。
其次，不少做發展商按揭的人士都會借盡最高成數，但同時他們未必有稅單、糧單等入息證明文件，如想兩年後轉回銀行按揭，但又未有提早整理好入息文件，有可能難以批出高成數按揭，也會回到難以轉按的困局。
第3點，要考慮的便是息率變化，如果認為未來兩年一個月拆息持續高於鎖息上限，那麼選用發展商按揭是划算的。不過，如估計拆息於下年回調，發展商按揭便有可能較銀行按揭高息。
最後要留意，發展商按揭是發展商與財務機構合作推出，部分設有限額，不是想借便一定獲批，也有可能會改變批核條款，這些過去都曾發生。更有部分發展商是用3年低息期後的息率去計算入息要求，或會令申請人失預算。建議申請前找專業人士幫忙評估計算，做好兩手準備，會更穩妥。
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