環球樓市弱到2024 熱門地雙位數冧價

央行齊加息嚇窒準買家業主負擔重

隨着美國聯儲局帶頭大幅加息，各地央行為保匯價而被迫跟隨，全球大城市皆面臨借貸成本上揚，不僅令樓宇準買家卻步，業主利息負擔也增加，意味財富效應正快速降溫，像澳洲和加拿大等熱門地樓價面臨雙位數下滑。專家警告全球樓價跌浪僅開始，料2023年和2024年會同步再冧！

日本：明年空置勢逾千萬伙

日本可謂是環球唯一仍主張不加息的主要經濟體，導致日圓匯價屢創24年新低，但趁機撈日本樓要三思！日媒報道，明年當地房屋空置量恐逾1,000萬伙，較2018年的849萬伙進一步惡化，主因是日本政府2000年代的住宅政策忽略了人口減少。

家庭數量停增長添壓

日本官方數據顯示，2018年共有6,241萬伙住宅，野村則估明年將增至6,546萬伙。若房屋清拆速度放緩，2038年空置量將達2,303萬伙。

縱使日本國立社會保障暨人口問題研究所估算，當地家庭總數在明年達5,419萬戶的高峰，但當地專家解釋，背後原因是壽命延長和未婚人士增加，導致獨居者增多，而不是「人口紅利」。京都大學工程研究所教授三浦憲認為，隨着家庭數量停止增長，房屋空置量或進一步增到2,000萬至3,000萬戶。

歐英：波蘭准遲還款銀行慘

歐洲苦陷能源戰，央行上周加息0.75厘後，已表明10月初繼續加，樓市前景堪虞，市場已憂慮小國引爆金融危機。在波蘭，隨着利率上升，一些借款人的每月還款額倍增。政府雖允許民眾暫停還款長達8個月，但苦了銀行業被迫撥備約27.8億美元，抹去了主要利潤。瑞典曾是最火熱樓市，惟今春以來樓價已累跌約8%，多數學者料要再跌約7%，令整體跌幅達15%才喘穩。利率驟升也為債務沉重的房地產公司添壓，投資者已愈益擔心再融資能力。

倫敦近半行政區樓價呆滯

英國樓價跌勢也提速，數據顯示倫敦近半行政區樓價持平或下跌。滙豐警告英國正處樓市低迷的頂點，未來一年需求可能驟降20%。外媒引述當地專家估計約180萬屋主明年料要加按，最脆弱的一群是首置人士，他們正面對實質工資創紀錄下跌。

美加：三藩市跌7% 10年最傷

美國網上房產經紀公司Redfin數據顯示，在截至8月28日的4個星期內，平均房屋售價近18個月來首見低於底價。此外，今年7月待售房屋供應以創紀錄速度增長，新盤銷售增速放慢至2016年初以來最低。

由於預期聯儲局再加息，抵押貸款利率最近創6月以來最高，並逼近今年高位。

加拿大普遍遭看淡

高盛估計，全美樓價明年最理想也只會平穩，有些地區跌勢已加劇。舉例熱門地三藩市樓價上月暴跌，在截至9月4日的4周內，中位價按年下降7%，為2012年以來最大年度跌幅，至140萬美元。經紀公司Compass透露，8月當地房屋買賣簽訂合同量跌32%。

鄰國加拿大更是多數經濟學家看淡的主要市場，由於較早時樓市火熱，採取浮息按揭的新增樓按佔比近六成，故該些業主已感受到「息魔」來襲之痛。

澳紐：多採浮息按揭堪憂

各地加息對借了樓按的家庭影響迥異。以美國為例，大部分買家採用30年固定利率，其他國家通常只有一年是固定利率，或索性一開始就採用與官方利率掛鈎的浮息按揭。評級機構惠譽指出，在2020年的新批樓按當中，澳洲、西班牙、英國、加拿大是名列浮息按揭比率最高的國家。

新西蘭樓價或瀉兩成

其中，澳洲佔了絕大比例，故最受利率上升影響。鄰國新西蘭更是樓價大上大落的典型例子，去年大漲30%後，因過去10個月央行加息7次，樓價已由去年11月高峰回落11%，專家料最終瀉20%。

曾共同撰寫國際貨幣基金組織（IMF）全球樓價報告的法政大學教授平田英明警告，今年急速加息的全面影響要過一段時間才會在家庭中發酵，提醒想賣樓的業主別忽視需求萎縮，料環球會一同目睹樓市在2023年和2024年同步下跌。野村則提到，目前背負債務的年輕家庭，未曾經歷過自己經通脹調整後的實質薪金下跌，利息卻大幅上揚。