昔日東方專家樓評：「供平過租」非必然 要計3因素
市場上常有談及物業單位是「供平過租」還是「租平過供」，在息率趨升、近年租金下跌的情況下，單以月供和月租比較，物業單位「租平過供」的比例確實增加。根據現時平均樓價及平均租金去看，以六成按揭，按息約2.5厘及較多人選用的30年期計算，一個實用400方呎單位月供約1.4萬元，租金則約11,875元，數字上看是「租平過供」；年初時按息較低，約為1.5厘，當時月供約12,293元，同樣是「租平過供」。
事實上，現時「租平過供」的情況增加，主因是近年租金沒有跟隨樓價上升，雖然近5年來樓價平均累升約16%，但租金走勢呈反方向，下跌約6%。20年前租金回報率逾5厘，買樓收租屬大眾目標，10年前租金回報降至3厘附近水平，近年受疫情影響外來需求，平均租金回報再跌至約2.4厘。
須看區域樓齡首期多寡
根據上述，以六成按揭、現時按息約2.5厘及30年期計，單位租值的租金回報達2.85厘或以上才可將「租平過供」扭轉為「供平過租」，若未來按息升至3厘，單位租值的租金回報需超過3厘，供樓才屬「供平過租」。
以上只屬於平均數字計算，市場上不同區域或新舊屋苑單位，其實分別有出現「供平過租」或「租平過供」的情況，對於樓價上升速度較快之單位，例如是較新、受追捧的樓盤但投資者比例較多、租盤量較充裕的屋苑，「租平過供」的單位較多，至於一些較舊但租務暢旺的屋苑，仍然有甚多「供平過租」的選擇。
例如九龍啟德區一個較新屋苑單位300多方呎，樓價860萬元，六成按揭月供約20,388元，租金為1.5萬元，數字上明顯「租平過供」；而新界粉嶺一個老牌屋苑約450方呎單位，價值580萬元，現時以六成按揭月供約13,750元，租金則達1.4萬元，則屬於「供平過租」。
以上僅屬計算上的參考數字，心水清的人會明白，供樓金額是隨着業主多付一點或少付一點首期而變化，例如若選用九成按揭保險上會，貸款額增大自然供樓金額亦增加，對比租樓金額亦上升；而對於買樓收租人士，在樓按措施下僅可承做五成按揭，月供金額減少但所需首期卻增加。
事實上，選擇供樓與租樓不應單單是月供和月租金額的比較，因為租金純粹是支出，供樓金額則包含本金和利息，置業人士還享有業權傳承的權利及資產升值的機會（當然有機會升亦有機會跌）。
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