內房遇窮禍「金九銀十」勢無影

銷售分化唔會停

內房債務泡沫爆煲、開發商重組未見實際進展，疊加建築工地變成「鬼城」等陰霾籠罩下，大多數上市房企8月銷情遲遲未見回暖，「金九銀十」傳統旺季盛況勢再次「無影」。投行摩根大通就此警告，內房最壞情況還沒有結束！尤其是不少國資龍頭內房急於降價促銷，部分深陷債務違約邊緣的民營房企正處於關鍵時刻，忙於與境外債務博弈，意味房企銷售業績或進一步分化。

A股三分之一房企上半年見紅

人月兩團圓的中秋節本應是消費佳期，但為免新冠肺炎疫情蔓延，多個內地城市在假期前已發布針對返鄉出遊的防疫提示，倡導「就地過節」，對內房銷情以至樓盤復工無疑是再造成打擊。綜合內媒報道，124家A股房企上半年業績早已滲出陣陣寒意，六成房企營業收入下滑，七成淨利潤下降，另有三分之一企業「見紅」呈虧損，其中，在滬上市的房企藍光發展由昔日四川房企「一哥」，化身為A股房企「蝕錢王」，錄得虧損達52.48億元（人民幣‧下同）。

藍光發展解釋，巨虧主要基於當前的房地產市場環境及資金流動性風險加大，客戶買樓意願降低，市場表現未達其預期，加上公司債務違約等風險影響，上半年計提約29.52億元的減值損失，主要為存貨跌價準備，同時期內完成售樓履約義務並納入結算的項目銷售毛利較低，以及部分項目非正常停工等影響，已清晰勾畫出中資房企嚴峻的形勢。

若計及在港上市的內房股，則數富力地產(02777)最慘，上半年按年盈轉虧，勁蝕69.19億元；建業地產(00832)緊隨其後，半年亦蝕56.05億元，為上市以來首次虧損，該企8月物業合同銷售額更縮至17.35億元，按年減幅擴大至67%，按月亦跌18.12%。

禍及上下游建築界苦愁

更甚的是，內房轉差禍及上、下游供應商，包括水泥製造、設計、家具等。有數據顯示，與建築相關的上市公司裏，有三分之二在上半年利潤下降，約一半甚至盈轉虧。

不過，8月房企陸續出爐的銷售數據非全面下行，少數內房股如中國海外(00688)、保利置業集團(00119)、金地集團及中南建設的8月合同銷售金額均按月回升。有力備戰「金九銀十」促銷季節的房企隨即趁機發動攻勢，包括國企招商蛇口打算針對不同項目，在網上渠道推出有吸引力的優惠折扣，明顯採取「以價換量」的常見促銷手段。

降價清庫存仍難吸買家

可惜降價清庫存仍難保買家回心轉意，上半年6大國有銀行的個人住房按揭貸款合計僅26.9萬億元，按半年新增4,479.6億元，為去年上半年新增規模的三分之一，兼創下同期新低；13家中型上市銀行則合共7.6萬億元，按半年只新增596.4億元，僅為去年上半年新增規模的13%，其中5家甚至不增反降。住房貸款需求不足，反映民眾買樓意願與對前景的信心「雙降」。

摩通預期，今年內地開發商交付可能會繼續疲弱，利潤率料於底部徘徊。由於銷售疲弱、封城憂慮和配售股份等風險，內房市場投資氣氛薄弱。另一投行大和亦予以內房「中性」立場，雖然更多低端城市放寬住房公積金政策，但內地在房屋銷售及發展商財政上仍有不確定因素，目前很多發展商的合約銷售依舊停滯不前。