專家樓評：定息按揭用得抵有竅妙

其實香港銀行由2008年底至今的十多年來，只在2018年9月加息一次，幅度為0.125厘，維持時間約一年。而這十多年間政府多次推出定息計劃，但由於這些定息計劃息率都有一定溢價，因此近十多年來選用定息按揭的人士都是「輸」的。不過，現時美國加息步伐未停之下，香港銀行加息的壓力愈來愈大，這一次選用定息計劃，能否「贏」一次呢？

首先，除了政府的定息計劃年期較長外，現時大型銀行推出的定息計劃，只是首年定息，而且只是等同該銀行的同業拆息按揭（H按）鎖息上限水平。大家是否選用，首要考量的是未來一年接連加息機率有多高？同時拆息會否回落？參考2018年香港加息期間數據，當時的H按佔超過80%時間都企於鎖息上限的水平，如這次加息後情況相近的話，只要未來一年內銀行加P息多於一次，選用定息便可能「贏」。

另外，亦可留意部分銀行的H按產品帶有「定息」功能，而且可能較用2.75厘的首年定息計劃更划算。部分銀行的定息計劃是可以讓客戶選擇每1、3、6、12個月才轉一次拆息。

舉例，如若大家眼光獨到，又碰巧於今年1月10日、這個年內一個月拆息最低僅0.12821厘的日子去鎖定12個月才變拆息，那麼即使現時H按已升至2.5厘鎖息上限，供款息率仍然會維持於H（0.12821厘）加1.3厘的水平，即實際息率1.428厘，以500萬元貸款額，年期30年計，每月供款較2.5厘鎖息上限少約2,600元。

即使現時拆息高企，H按企於鎖息上限，由於該銀行尚未調整封頂息，維持於2.5厘，現時選定12個月的鎖定期的話，便相等於有一年定息2.5厘的按揭計劃。