樓市泡沫手尾長　華經濟好景難常

近幾年內地當局積極調控樓市，包括強調「房住不炒」，並為房企財政設「三道紅線」，圖改變市場對樓價只升不跌的期望。惟這幾年大量房企以高槓桿操作，金融機構為保貸款增長而向房企加大放貸；地方政府為保財政「隻眼開隻眼閉」，任由房企以高槓桿無序擴張，扛抬地價。結果整個社會經濟都向樓市傾斜，炒作搵快錢成經濟活動主流，需要深耕的製造業卻乏支持。國家軟實力發展停滯，致造成現今中國科技被美國「卡脖子」，且樓市泡沫變相綁架金融體系，衍生出更嚴重的後果。

縱然樓市需治理，但遇上疫情不退及全球經濟衰退，得確保樓市調整有序，以免引爆系統性風險。故見近年中央與地方政府皆使出渾身解數，從金融、稅收、補貼、行政命令等各方面全方位穩樓市；地方政府怪招盡出，零首付、打擊「惡意不買樓」、買房送豬等，反正就是亂出招，市場訊息混亂，無助解決問題。

事實上，兩年多的疫情加上嚴格防疫政策影響着經濟，企業收縮營運，多個新興產業遇上監管暴風，打工仔收入大減甚至飯碗不保，加上人口老化，而由城鎮化產生的樓市供需失衡樽頸已過，經濟逆風下居民無意加大槓桿。房企債彈瀕爆，市場對樓價只升不跌的看法已徹底逆轉，任政府如何出奇招亦難刺激交投。

此外，在民企陷困下，國資進場收拾殘局，但別忘記其目的在於「救火」，托住樓市，卻非謀長遠發展，沒有民企投資的推動力，難讓樓市回生，長此下去只怕連國資企業、城鎮商業銀行、地方政府都會面對財政問題。

說到底，應對危機，就得讓樓價有序調整，同時加大穩經濟力度、保就業，加快樓市供需找到新的平衡點，並建立長效機制，鼓勵生育，改善人口結構，以助形成長期穩定的市場預期。另方面，得加快改革財政稅收體制，完善地方政府債券發行機制，從根本上解決地方政府大搞「土地財政」的問題；並設法完善資本市場改革，激活股市融資功能，既能協助房企走出困境，也讓金融機構拓闊收入來源。

經濟好景，改革往往不易推行；正正就是當前的內外危機，才為化解呈嚴重糾結的樓市利益鏈帶來契機。房企再大，若是管理不善的，沒有不能倒的；違規腐敗的高管，那管國資民資，甚至政府官員，得揪出問責，務必要從根本上讓樓市固本清源。中國若能率先在治理樓市方面取得成果，非但能化解一個重大的內部危機，更對人民幣國際化，以至中美博弈，有深遠而積極的意義。