專家樓評：樓市轉勢 買家慎防估價不足

估價對物業買賣相當關鍵，皆因銀行是以物業估價決定最終批出的按揭成數及借貸額。理論上，估價愈低，銀行批出的貸款額或相應減少，買家的首期開支則隨之增加。假設某單位成交價為800萬元，買家原打算承做八成按揭，首期為160萬元，借貸額為640萬元，但銀行的估價只有750萬元，若按揭成數不變，首期要增加至200萬元，借貸額為600萬元，即首期開支增加40萬元。

此外，銀行沿用的估價行不盡相同，衡量物業估值的準則亦各有不同，但基本上影響物業估價的因素可分為物業的類型、質素、附近的成交等。若樓價及成交價持續下跌，或會影響未來物業估價走勢。

最近新盤熱賣，當中有大部分買家選用建築期付款方式入市，好處是可以待物業成交時於銀行以高成數按揭上會，首期開支大大減低。不過，要注意如樓市正值下行周期，銀行有機會重新估價，或令估價低於買入價，買家需要抬錢上會，首期開支大大提高。

如買家在申請按揭時遇到估價不足的問題，方法有二。第一是考慮抬錢上會，填補首期開支增加的部分，但前提是要有足夠的備用資金；第二是增加按揭成數，例如由八成增至九成，前提是原本未打算借到盡。更折衷的辦法是在簽訂買賣合約前已找銀行為物業進行估價，若估價不足嘗試向賣方進取還價，以及考慮其他銀行尋找更高的估價。最後，建議買家凡入市置業前，都要量力而為及衡量自身及經濟環境，盡可能預留多些備用資金以備不時之需。