中央傳施援 內房股彈 大行憂難解融資困局

房地產行業屢傳資金鏈緊張，重啟民企內房發債融資大門，為紓緩資金壓力的重要手段。綜合報道，上周初監管機構與數家開發商進行閉門會議，決定為房企提供流動性支持，監管部門列出了最近境內二級市場債券暴跌的5至6家優質開發商作為示範房企，內地上市的金地集團及新城控股也在名單之中。

金融監管機構計劃通過指定國企中債信用增進公司，為少數民營房企中期票據提供更具保護效力的全額、無條件和不可撤銷連帶責任擔保。監管當局也考慮讓國有投資者直接認購這些新發債券，新債集資用途或較靈活。在當局救市信號頻現下，刺激內房以至物管股周二股價逆市強勢反彈，碧桂園服務(06098)昨收報15.92元，狂飆15.02%，龍湖及碧桂園分別飆12.41%及9.05%，包辦最佳藍籌3甲。

消息又指，龍湖已在中債信用增進公司擔保下售出總值15億元人民幣的3年期和5年期中期票據。龍湖對此僅稱目前正在溝通中；旭輝亦稱與監管保持溝通，相信內地對示範房企會有進一步支持。

大行普遍相信，這是政策風險觸底的積極信號，短期料利好內房股，惟法國巴黎銀行提醒，若參照《融資擔保公司監督管理條例》，融資擔保公司對同一被擔保人的擔保責任餘額不得超過其淨資產的10%；對同一被擔保人及其關聯方的比例則不得超過15%，即可供支持的流動規模將受限，擔保執行細節及集資用途尚有不確定性。如果受上述規例限制，或支持僅限於首批名單，不太可能改變整體房企的融資困局，一旦後續未有官方消息跟進，內房今輪反彈或隨之消退。

即使內房民企啟動發債，之後更需密切關注預售能否改善、資本市場得以重新活躍。瑞銀亦指，物業銷售表現仍是重點，因此乃內房最大現金流入來源。該行雖料，今年上半年大部分內房錄得經營現金外流，而部分房企於7月或已修復，但8月截至13日期間，30大城市新屋交易宗數較今年7月日均成交低8%；由於基數較低，按年則跌8%，或意味內房銷售短時間回暖甚有難度。

國際評級機構惠譽更將藍籌房企碧桂園的長期外幣與本幣發行人違約、高級無抵押債務評級從「BBB-」下調至「BB+」，並維持所有評級的負面評級觀察狀態。評級下調主要反映房地產行業陷困，該企財務靈活性趨弱。惠譽指，碧桂園的流動性緩衝雖然充足，但仍面臨壓力，鑑於銷售降且營運資本投入對現金流承壓，加上資本市場環境惡化導致公司的資金來源收窄。