專家樓評：「漸進式按揭」供樓更輕鬆？

「漸進式按揭供款計劃」（漸進式計劃）是由該盤發展商所指定的財務機構提供的一按計劃，買家最高可承做八成半按揭，年期最長30年。計劃特別之處是買家可將按揭貸款分開3段時期償還，第一期（首3年）只償還總貸款額的40%，利率為最優惠利率（P）減2.5厘；第二期（第4至6年）開始償還總貸款額的30%，利率為P；第三期（第7至30年）開始償還總貸款額的最後30%，利率為P。

選用此計劃，買家首幾年只需要償還部分貸款額，而且息率亦貼近銀行提供的息率，每月供款相對減少，買家供樓初期將較為輕鬆。然而，若以整個按揭年期計算又是否有利可圖？

試以該盤一個387.9萬元開放式單位為例，使用漸進式計劃最多可享12%折扣，折實價約341.4萬元，承做八成半按揭及年期30年，貸款額約296.7萬元，第一期（首3年）每月供款4,586元；第二期（第4至6年）每月供款10,980元，第三期（第7至30年）每月供款16,176元，而全期總利息開支為2,317,378元。

如與一般銀行H按計劃比較，該盤即供付款計劃最多可享15%折扣，折實價約329.7萬元。如買家申請按揭保險，可承做最高九成按揭及年期30年，貸款額約290.1萬元。假設以同業拆息按揭（H按）息率加1.3厘及一個月拆息為0.92厘計，月供11,298元，全期總利息開支為1,099,684元。

由此可見，漸進式計劃首3年每月供款比即供計劃減少6,712元（59.4%），第4至6年供款減少318元（2.8%）。不過，到了第7至30年每月供款增加4,878元（43.2%），而總利息開支比即供計劃多出1,217,694元（110.7%）。

若買家選用此計劃，建議於利率上升前轉按至銀行以享較低的息率。不過，申請轉按時，銀行需重新審批其入息，買家要確保屆時有足夠及穩定的供款能力以通過入息審查及壓力測試，考慮入市前亦要做好風險管理。