向世界「錢」進：移民熱捧 澳英加樓價「疫」市跑贏

根據美聯環球樓價指數，在2017年第四季至2019年第四季、亦即各國推出較低移民門檻措施前的兩年，以美元計算的指數僅升約1%，反觀在相關措施陸續推出後，由2020年首季至今年首季，指數累升近19%，可見兩段時期差別甚大。

倘若再細看此項反映17個全球熱門城市樓價表現的指數，特別是澳英加的主要城市樓價，會發現增幅更為驚人。澳洲的悉尼和布里斯班在降低移民門檻措施推出前兩年樓價累跌逾一成，到近兩年顯著上升，累計急漲超過四成。更為誇張的是加拿大多倫多，樓價在2020年首季至今年首季累升66.8%，領先其他城市，加拿大另一主要城市溫哥華同期樓價亦有近四成升幅。

至於英國倫敦，儘管近兩年樓價累升13.5%，落後於環球樓價指數，但已跑贏香港同期的2.6%樓價升幅，以及東南亞城市如泰國曼谷和馬來西亞吉隆坡的負回報。

美聯預料今年下半年環球樓價將再升約3至5%，而受惠移民政策帶來的正面影響，澳英加等移民熱門國家的樓價將繼續跑贏東南亞地區國家，尤其英國樓價最具「追落後」的條件。

以下我們看一看在息口上升的環境下，澳洲和英國近期的樓市表現。

英國方面，英倫銀行同樣連月加息應對物價高昂的壓力。該央行自2021年12月起，連續5次在議息會議後加息，最近一次在6月加息0.25厘，指標利率升至1.25厘的13年高位。英倫銀行預計未來數月當地通脹會進一步上升，當中預期10月通脹率會因能源價格上限上調而升穿11%，表明若有必要將採取有力措施壓抑通脹。市場預計，基準利率最終可能會提高至3厘，甚至3.5厘。

在銀行存款利率追貼通脹率之前，央行加息無疑會令民眾生活百上加斤。一來，英國政府已明言，在通脹率居高不下的時候，政府是不會減稅的，以免減稅會使高通脹情況雪上加霜。二來，加息對正償還按揭貸款人士更帶來直接衝擊。以追蹤英倫銀行利率的浮息按揭為例，就6月的加息，還款人平均每月需要多償還25英鎊（約234港元），而當與去年12月英倫銀行加息前比較，還款人目前每月需要比當時多償還115英鎊（約1,076港元）。

儘管供樓人士還款壓力增加，但目前尚未在樓價上反映。按揭貸款機構Halifax數據顯示，英國6月樓價按月升幅加快至1.8%，為2007年初以來最大月度升幅，平均樓價續破頂高見294,845英鎊（約276萬港元），按年升幅加快至13%，亦創2004年底以來最大升幅。

分地區看，倫敦上月樓價按年升7.1%，儘管升幅繼續落後於其他地區，但均價升至54.7萬英鎊（約512萬港元），仍是全英樓價最貴地方。北愛爾蘭連續第3個月攀上英國樓價升幅榜首，按年錄15.2%升幅，均價升至18.7萬英鎊（約175萬港元）。至於其他升幅前列地區，威爾斯樓價按年升14.3%，均價21.9萬英鎊（約205萬港元）；英格蘭西南部樓價按年升14.2%，均價30.8萬英鎊（約288萬港元）；蘇格蘭樓價按年升9.9%，均價20.1萬英鎊（約188萬港元）。

為抑制通脹，澳洲央行今月初一如預期宣布加息0.5厘，將官方現金利率由0.85厘上調至1.35厘，為2019年5月以來最高水平，並且預計會繼續加息，目前市場預計利率會升上2.5至2.85厘之間。

央行行長洛威強調將採取進一步措施推動貨幣政策正常化，指出對於一個失業率低並正經歷高通脹的經濟體，目前利率水平仍非常低，民眾應該為息率進一步上升作好準備。該央行預計，當地通脹將在今年稍後時間見頂，明年回落到2至3%的目標範圍。

市場預期加息對當地樓市的負面影響將逐步浮現。目前，對於一個還有50萬澳元（約265萬港元）樓宇按揭貸款、還款期25年的典型澳洲自住樓業主來說，今月加息將使他們的每月供款增加137澳元（約727港元）。而經過5月、6月和7月的連續加息，每月供款總額增加333澳元（約1,767港元）。

房地產研究機構CoreLogic數據顯示，6月澳洲全國樓價按月微跌不足1%，但連續兩個月下跌。該行提醒利率走勢對當地樓市升跌影響顯著。倘若樓價下跌一成，這將使澳洲住房價值重返與2021年7月相似的水平；一旦下跌20%，更會使澳洲住房價值回到僅略高於2017年底水平。

有分析預測，到2023年，澳洲主要城市樓價會較頂峰累跌15至20%之間，屆時伴隨而來負財富效應，消費信心受打擊，民眾減少開支，市道轉趨疲弱。然而，這也可能成為有實力投資者的機會，當吼準加息周期臨近尾聲入市，樓價開始由跌轉升，或可大大提高潛在投資回報。