向世界錢進：移居海外按揭攻略

申請英國按揭，首先除了要分一手和二手樓外，還要預先計好買樓是用來自住抑或出租。英國自住樓按揭成數最高可達八成，而投資物業打算出租賺錢亦可做七成半按揭，另外，買新樓（new built）最低要求需付兩成半首期。

如果打算透過香港銀行申請按揭，滙豐銀行英國、中國銀行(03988)英國及東亞銀行(00023)英國等銀行都有提供相關服務。不過，銀行的按揭貸款門檻各有不同，例如東亞銀行只接受投資物業，最低要求貸款人年收入達7.2萬英鎊（約67萬港元），按揭成數最高可達物業價值或購買價格的七成，以較低者為準。而中國銀行提供高達500萬英鎊的大額貸款，自住物業的按揭最高更達80%，還款期最長可達30年。

至於按揭貸款息率，英國有定息和浮息按揭計劃，還款期普遍約為20至25年，最長可以還足30年。按揭息率在3至4厘水平，惟需要留意，英國正處於加息周期，息口存在上升風險。

定息按揭計劃一般會鎖息約兩至5年，之後借款人可以選擇轉做浮息或續做定息，不過，往後的息率均會較首次敍做的定息高。例如採用兩年期定息貸款，其初始利率為1.99厘，惟接下來的23年供款期將恢復為4.19厘的貸方標準浮動利率（SVR），實際上全期平均利率約為3.7厘，而且轉做浮息或每次續做定息都涉及各項手續費。

另外，非英國居民於英國購買房屋時須繳交2%印花稅地稅（SDLT），但如業主在購買前後兩年間，在任何連續365天內，居英時間超過183天（約半年），成為英國稅務居民之後，可以申請退還該附加費。

有良好的信貸評級亦十分重要，英國會要求買家提供香港的環聯（TU）信貸報告，若果信貸評級不良，亦會影響到投資者在海外的按揭申請。若然海外銀行知道申請人在香港有按揭貸款未供完，在批出按揭時會計算香港的供款負擔，未必能借盡。

近期不少港人投資日本物業，貪其租金回報高，再加遇上「特價時段」。今年日圓貶值之下，日本物業對港人更顯吸引力，由去年底的每百日圓兌6.8港元，至7月中跌至5.6算，買日本樓變相接近82折。

日本央行長期實行超低利率政策，對外國人的按揭審批較嚴謹，外國人敍做按揭貸款一般可借五成，最低需一筆過借取1,000萬日圓，而銀行貸款金額不會超過買家全年收入的8倍。按揭年期一般為15至30年，最長可達35年。另需留意，投資物業的貸款按揭成數通常較自住物業低。

說到按揭貸款機構，買家可以選擇在銀行或其他金融機構做按揭貸款。銀行方面，港人買家也可選擇到當地的銀行或在香港銀行的海外分行做按揭，前者專為沒有永久居留身份的外國人提供樓按，後者則包括滙豐銀行（日本）、中國銀行（日本）及交通銀行（日本）等，所需文件包括身份證明、糧單及報稅單等。

另外，日本按揭息有兩種計法，一是浮動利率，銀行每年兩次因應市場利率變化而修訂利率，但還款額通常只會每5年覆核一次。另為固定利率，一般以首兩至10年作為定息期，定息期愈長，利率愈高，定息期完結後可再次選擇採用定息或浮息。

不過，買家需留意，外國人在日本開戶口相當困難，日本銀行一般不會為觀光客或者非長住的外國人開設銀行戶口。日本銀行只會為持有日本居留權，如留學、就業、配偶等外國人開銀行戶口，所以買日本樓一般需要委託物業代理，又或在香港銀行做按揭。

另外，日本沒有投資移民政策，僅可以用不同種類的簽證在日本居留，例如在日本開公司取得經營管理簽證，當居留滿一定年期便可選擇「永住」或「歸化」日本。永住權只是永久居住在日本的權利，沒有更改國籍成為日本人，「歸化」才會取得日本國籍及日本護照，惟必須放棄原本國籍。

澳洲一直以來均是香港人移居的熱門地方，海外置業市場發展比較成熟，惟限制相對較多，而且收費亦較為多。首先，在澳洲買樓前要先向外商投資審查委員會（FIRB）申請，如果沒有簽證或未達到居留條件，海外買家只能購買新樓、空置或已建成房屋的住宅用地。

海外買家需付至少兩成首期，而海外投資者的澳洲按揭貸款額可達六至七成，年期長達25年，同樣需要通過壓力測試。首5年有機會享受本金寬限期，即是可還息不還本。值得留意的是，澳洲的按揭貸款年利率由去年中起逐月攀升，今年6月為5.66厘。

澳洲買樓的按揭貸款可經香港銀行在港審批，例如華僑永亨銀行為悉尼、墨爾本、珀斯及布里斯班的投資物業提供貸款金額介乎20萬至350萬澳元，以浮息計算，貸款期最長可達30年。

費用方面，除了FIRB申請費之外，買樓印花稅因應州份而異，同時，海外買家需額外繳付樓價約7%的附加稅。大多數澳洲樓都是永久業權，僅少數為租賃業權。如果買回來的住宅在一年中有超過183天（即半年）沒有人居住或被出租，則海外業主必須支付空置費。

澳洲住宅買賣亦設有資本增值稅（CGT），如果要出售持有少於一年（以買賣合約日期計算）的物業，增值的部分需繳50%增值稅；持有澳洲樓多過一年再出售，上述物業增值稅可獲50%減免。