專家樓評：港樓價恐跌8% 住宅市道更淡

由於香港住宅樓價正在調整，政府目前開徵空置稅可能性不大，惟如果空置單位數目續增，隨時有機會開徵新稅，政府官員的言論亦反映新一屆政府施政態度或更強硬。

不少發展商首季受疫情影響，幾乎完全暫停推售新項目，自從4月第5波疫情降溫後，限制社交距離措施逐步放寬，香港住宅樓價及成交溫和復甦，發展商藉此機會加快推盤。有發展商指用家需求較大的住宅，例如兩房單位，需求仍然不俗，加上未來樓市供應仍偏低，他們預期樓價將相對穩定，不過同時承認利率上升加上通關時間未明朗，對樓市造成負面影響。

現時估計樓市成交將明顯回落，第三季起氣氛會再轉弱，一來是美國聯儲局將以更進取態度加息，本港銀行同業拆息或持續上升，二來是更多新盤推出或消耗需求，預測下半年香港住宅樓價跌5至8%，對住宅市道看法較淡。

寫字樓市道方面，香港優質寫字樓物業空置率於6月升至12%，創19年新高。灣仔、銅鑼灣、港島東、尖沙咀及九龍東空置率達雙位數，當中以九龍東最高，達到15%。空置率上升不難理解，愈來愈多公司採取在家工作或遙距工作安排，在經濟下行期間盡量節省成本。

上半年整體寫字樓租務市場收縮，港島東受供應過剩拖累情況最嚴重，按年下跌3.9%。香港今年全年受經濟增長疲弱及供過於求拖累，寫字樓租務市場或萎縮5%，不過如果疫情隔離措施進一步鬆綁，部分中資企業重投香港市場，商業物業租務活動下半年或回升。

香港地產股股價相對每股資產淨值仍折讓超過50%，較往績平均折讓近30%，低出超過一個標準差，估值便宜但不代表所有地產股皆吸引，當中與大眾零售相關的物業收租股或較可取。隨着4月政府發放消費券，民生商場營業額及人流復甦，相信下月發放新一輪5,000元消費券或再有幫助，下半年相關收租股或更具抗跌力。不過，投資者對辦公室收租股及住宅發展商股份仍需要保持警惕。