專家樓評：加息期善用稅務政策慳供樓開支

自2008年金融海嘯後，香港供樓利息一直維持於2.5厘以下，相比起1997年亞洲金融風暴時利息曾高達11厘以上，以及對比很多國家現時的供樓利率最少5厘，香港的按揭利率可謂十分低。不過，自美國聯儲局啟動加息周期，香港息口亦難保持低企，與樓按相關的一個月銀行同業拆息近月節節上升，6月更曾升至0.9厘創兩年新高。

事實上，若持有香港境內物業，而該物業為納稅人自住居所，可考慮於報稅時申請「居所貸款利息扣除」，即以供樓利息扣稅，2021/2022課稅年度可獲最多扣稅10萬元。

若以最高稅階17%計，最多可慳稅1.7萬元，而居所貸款利息最多可扣除20個課稅年度而毋須連續使用。在加息期時，由於每月利息開支增多，較適合向稅局申報居所貸款利息，盡量扣除利息開支；此外，由於供樓初期利息比重較高，業主亦可選擇於供樓初期申請，發揮慳息效果。

申請扣除居所貸款利息有幾點需要留意。首先，政策只適合自住居所，若業主已將物業出租，或買入的是樓花物業，並以即供方式供樓但仍未居住在內，業主便無法申請扣除居所貸款利息。此外，近年不少業主也會加按套現，即借貸額大於實際按揭貸款，在此情況下新的利息支出亦需按比例作扣減。

假設原本按揭貸款額尚餘200萬元，業主加按後貸款額增至400萬元，即套現200萬元，該年度的居所貸款利息扣除只按全年利息的50%計算。最後，不少人的物業是以聯權方式共同擁有，假設夫婦二人為其住宅的聯權共有人，二人均申索扣除居所貸款利息，在此情況下，聯權共有人的人數將按比例攤分最高扣除額，即每人可獲扣除的款額為最多5萬元。

善用「居所貸款利息扣除」有效抵銷部分加息期內增加的供樓開支，然而各人處境不同，當中稅務計算亦頗為複雜，如有任何疑問，可向稅務局作詳細查詢。