專家樓評：扣本金按揭戶口助抗加息

市場上另有一款按揭存款綜合戶口計劃，借款人可隨時將資金及日常儲蓄存放於綜合戶口，有關存款便等同還款直接扣減按揭本金，利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算，故存放資金後可享有扣減本金省息的作用。此類計劃的彈性較大，借款人可因應財務狀況隨時提取或存入款項，按揭利息按每日貸款淨結餘計算。除了慳息外，借款人亦藉着持續性存款，促使按揭本金逐步降低，同步具有縮短還款期之作用。

這種以扣減本金計算淨額利息的計劃，慳息效果不錯，以現時平均按揭額500萬元、按息2厘及30年期為例，假設供款人一開始並維持存放資金20萬元於綜合戶口，然後每月再存入3,000元儲蓄，全期累計可減少利息達27%，約44萬元，按揭還款期亦由原先30年縮短至23.5年，加快完成整個供款歷程。若一開始存放金額增至30萬元及每月持續存入儲蓄增至4,000元計，全期累計利息減少多達34%，按揭年期由原先30年縮短至21.7年，省息、抗加息及縮短還款期的效果更為顯著。

為方便參考及計算，以上例子是按現時按息及息率不變計算，假設未來息率回升，這類計劃的慳息成效將更顯著。故此，在息率回升周期，用家可多加善用計劃之特點及彈性，例如按自身可行之情況增加存入綜合戶口之金額，當有資金回籠，亦可增加在戶口停泊的資金，以加強抗加息作用。

有一點要留意，此類計劃設有存款金額上限，一般定於未償還按揭額的一半；而市場上較少銀行可提供此類具有扣減本金作用的按揭存款綜合戶口計劃，當中僅個別銀行可為此類計劃批出市場主流之同業拆息按揭（H按）優惠，用家可根據銀行批出之息率及其他優惠條款作比較，並以自身財政運用狀況及儲蓄習慣作衡量。