穆迪估樓價今年挫7%

息魔來襲政府拒撤辣

由於通脹預期及加息來臨，國際評級機構穆迪對本港住宅樓市持負面看法，坦言息口對樓價影響是慢慢浮現，預料樓價今年下跌介乎5至7%，然而，零售商舖市場今年較為明朗，故看俏其前景。該行又預期，新一屆政府上任之後，對於加大樓市供應的方針不會有太大改變，估計政府不會為樓市「減辣」。

穆迪高級信用評級主任劉致伶接受傳媒訪問時指，觀乎上個加息周期，即2005到2006年，最優惠利率調高3厘，息口對樓價影響慢慢浮現，斷斷續續地「（樓價）最終調整約7%。」

在本港物業市場中，劉氏認為，過往零售物業調整幅度較大，今年前景較明朗。基於不利因素較少，以及目前租金與疫情前相差兩成，再跌幅度有限，並指通關明朗化，業務回復可能性較高。對於寫字樓租金受壓，該行坦言並非近年發生的事，雖然不少分析歸咎擴充需求減少，但該行認為租金下行壓力來自商業樓面供應增加。

個別銀行調高H按封頂息

港元拆息方面，與樓按相關的一個月銀行同業拆息（HIBOR）連跌兩日，昨報0.8837厘。在HIBOR上升，而大型銀行又未加最優惠利率（P）之際，近日有中小型銀行上調H按「封頂息」，由2.5厘增至2.725厘，估計是為了「食盡」加P息之前的「夾縫時間」。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，部分銀行H按息率上調封頂位，相信是出於資金成本上升的考慮。參考上一轉加息周期，港銀於上調按息之前大半年已開始調整H按優惠，包括上調封頂息率。因此，H按計劃及調整優惠是銀行加按息前奏及「試水溫」。

港不緊隨美加息並非長計

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，銀行資金成本壓力趨升，而中小型銀行存款基礎較大型銀行弱，為確保利潤，上調H按息率是有必然需要，預期或有中小型銀行跟隨。

今年初受疫情影響，大部分銀行在第二季才跑按揭業績，相信近期仍有銀行上調按揭現金回贈吸客下，反映部分銀行仍未「跑夠數」，短期不會大幅調低現行的優惠如現金回贈、高息存款掛鈎戶口等。由於資金成本不斷上升，H按息率有機會第三季觸及封頂位，銀行將盡量避免拆息長期高過封頂位而「蝕本」，並為未來加P作準備。

瑞信則認為，港元聯繫匯率不會面臨重大實質性威脅。香港當局或堅持原有政策，不會緊追美國加息步伐，並以此穩定經濟。不過，瑞信認為此非長久之策，但當局有足夠的外匯儲備來維持港元與美元之間的利率差距。

零售銀行首季少賺27%

另外，金管局發表季報顯示，今年首季零售銀行整體除稅前經營溢利按年減少27.2%，主要原因是收費及佣金收入跌21.8%、持有作交易的投資虧損增加4.9倍至23億元，且貸款減值撥備亦急升2.5倍，但部分影響被外匯及衍生工具業務收入上升所抵銷。

期內，銀行業貸款總額上升1.2%，內地相關貸款亦增加3.3%至4.88萬億元，佔資產總額的16.2%。銀行體系的特定分類貸款（次級、呆滯和虧損貸款）比率上升0.1個百分點，至今年首季末的0.98%。內地相關貸款特定分類貸款比率由0.86%升至1.15%。

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