樓價大鑊兩年恐冧20%

遲遲不撤辣市道難激發首5月私宅價累跌2.4%

息魔來襲下，本港住宅樓價再度轉跌，政府昨公布的最新數據顯示，今年5月私人住宅售價指數報384.4點，按月回落約0.34%；而今年首5個月，亦已累跌約2.41%，至於上月以九龍區中型單位按月跌幅最大。美銀證券更預期，港樓價今年及明年將累計冧15至20%，沽壓集中在明年，屆時政府才會捨得「減辣」。

根據差餉物業估價署的臨時數據，5月私人住宅售價指數，較2021年9月的歷史高位398.1點，累挫約3.44%。至於上月私宅租金走勢亦停滯不前，最新報177.3點，按月未有升跌，該指數今年首5個月亦下跌約2.96%。

九龍中型戶月瀉9.7%最甘

上月本港各地區不同面積類別的私宅平均呎價，佔逾七成都下跌，其中以九龍區實用面積約753至1,075方呎中型單位按月跌幅達9.71%最大，期間呎價約15,874元，今年首5個月挫幅更達11.62%。同區實用面積約430方呎以下細單位，上月呎價約14,648元，按月挫約3.59%，為按月跌幅第二大類別，而今年首5個月則跌約0.77%。

對於5月私人住宅樓價指數回落，利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，有關數字反映今年4月中旬至5月上旬市況，當時疫情穩定，刺激一手新盤大舉以貼市價開售，為二手市場帶來直接競爭，而美國宣布加息，亦窒礙二手市場並拖累樓價回軟。他預期，上半年樓價指數最終會跌近3%，但若通關有期，全年樓價仍有機會升逾5%，否則升幅或只有約2至3%。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部王兆麒認為，現時市場積存的購買力需要時間釋放，而新盤在短期內會與二手盤競爭，令部分地區二手樓價受壓。不過，本港主要銀行下半年有機會上調最優惠利率，也只會影響小部分上車客，或因加息不能通過銀行壓力測試的人，對整體購買力影響不大。

美銀證券認為，就算近期有移民潮，整體自住需求依然強勁，況且銀行批出按揭前也要進行壓測，負資產風險可控，問題是息口趨升的衝擊會愈來愈大，預計一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）明年下半年升抵4.55厘，銀行也會在今年第四季加息調高最優惠利率（P），P明年底升抵7.5厘，如果通脹不升溫，扣除通脹的實際利率將明年底將升至約3.3厘，直撲以往樓市崩盤的警戒線，即4至5厘或更高，壓抑港人「買磚頭保值」的意欲。

地產股目標價遭削達12%

不過，跟之前的樓市下行周期不同，這次港府有充足餘地刺激需求，如撤回針對境外物業買家的15%買家印花稅，以及所有非首置人士或實體的15%雙倍印花稅；即使內地經濟不景且實施嚴格的資本管制措施，以本港樓市規模不大，溫和的額外需求足以刺激住宅市道。

否則，隨着樓價下滑，成交量也會收縮，現時預期一手及二手成交量今年跌15至20%，一手成交量明年再跌10至15%，二手再跌5至10%。就算發展商資產負債表強且估值低廉，基本面仍在轉弱，調低恒基地產(00012)、新鴻基地產(00016)、新世界發展(00017)及嘉里建設(00683)目標價大約7至12%，但長實集團(01113)目標價維持在64元，理由是香港住宅收入佔比較低及回購股份往績良好。