買樓賺大錢已成過去

花旗：中長線震盪向上回報僅微勝通脹

政府行將換屆，予外界鷹派形象的候任特首李家超已明言會重點處理土地房屋問題。花旗中國及香港地產研究主管楊海全亦相信，新政府將加快行動縮短增加房屋供應的時間，又預期下半年樓價會在負面消息集中來襲下急跌最多8%。縱使港樓中長線仍震盪向上，買磚頭仍是最好的投資工具，惟最易賺錢年代已過，可能是跑贏通脹少許。

本周五香港將迎來第一位警隊出身的特首，李家超過去在處理反修例風波作風強硬，外界尤為關注新班子上場後的執行能力。李在政綱提出「以結果為目標」來解決社會問題，說處理房屋問題要「全面提速、提效和提量」，透過壓縮土地開發、房屋供應方面的程序，縮短整體供應時間，進而增加供應量。

楊海全接受本報專訪時直言，現在的政府會是一個強勢的政府，因為《港區國安法》通過及正式生效之後，新選舉制度下立法會議席幾乎全由建制派奪得，相信以往政府做事受制於立法會的局面將會改變。「肯定的是，香港（政府）的執行力會強很多……以前做特首唔好玩，但如今呢個特首有很多事情可以做到，而好多事情係可以即刻執行。」

港勢必重啟私人參建居屋

他相信，發展商的配合度將會很高，包括在私人機構參建居屋計劃（PSPS）重啟方面，預計比起現屆政府更為積極，「因為呢一刻發展商一定要配合」，為國家服務。房屋供應或已開始慢慢解決得到，因為「只要政府Build Up Inventory（建立土地儲備）……呢個唔代表政府要立即拎啲地出來賣，但只要政府個袋夠地，需要時先拎出嚟……啲人就唔敢咁Aggressive（進取）。」

楊海全估計，本港樓價下半年恐要跌7至8%，甚至明年上半年才見底，因為本港爆發第5波疫情已導致今年「小陽春」既短且弱，加上移民潮持續、邊境未重開，以及市場低估加息速度，投資及自用需求受壓，「息口升咗咁多，可能啲人會考慮將錢泊去定期之類風險低啲嘅的地方。」

銀行或3個月後調高P息

花旗預計美國聯邦基金利率目標區間最終升到4至4.25厘，息口至明年第一、二季才見頂，意味還有約2.25厘加息空間。參考3年前的經驗，與按揭利率相關的一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）超過2.5厘，銀行才願意上調最優惠利率（P），但可能僅需時3至4個月。截至上周五，一個月HIBOR已連升14日，達0.87506厘，H按實際按揭利率為2.17506厘。

目前需求受壓，楊認為，不調整一成以上當局不會出手，但仍「有很多板斧將需求打番出嚟」，包括雙倍印花稅、甚至縮短外地人買樓年期限制等，因為房地產佔香港人的財富高達六至七成，可是在香港買磚頭最容易賺錢的時間真的已過去。

這不代表他對港樓十分悲觀。他認為，現在香港樓市上落周期變得短促頻密，中長線仍會升，「原因簡單嚟講就係通脹，政府最易接受到嘅樓價升幅同通脹、薪酬漲幅差唔多，前設係大家相信香港有通脹，即係正常有人工加，整體嚟講樓市升幅都係要我哋大部分人工資向上，這樣理論上樓市會震盪向上，拉勻計同步或稍為跑贏通脹係有機會，況且按揭成數高咗。」

金融中心地位難被滬取替

另一關鍵就在於香港的金融中心地位不被內地城市取代。資金確有流出，惟上海封城兩個月後給外界一個明確信號：「內地很需要香港成為一個境外金融中心，呢樣嘢我估上海10年都取代唔到……金融中心冇理由唔畀人由浦東行去浦西？」若香港給予專才的工資有競爭力，應該總有一批人來賺，樓價就很難跌。