向世界錢進：趁Yen低水投資日本樓隨時出走

日圓匯價疲弱，每百日圓兌港元一度跌穿6算，吸引不少港人心動撈底，除了暢Yen傍身，待日後旅遊時可盡情掃貨外，部分人亦密切留意日本樓市，吼實入手當地物業的好時機。然而，東京首都圈新樓樓價在3月創歷史新高，即使圓匯看似「低水」，投資者入市前亦要先做足功課。

樓價比併：東京首都圈新盤年升6%破頂

日本不動產經濟研究所的資料顯示，於去年4月至今年3月底止年度，東京首都圈的新建住宅平均樓價按年升6.1%，至6,360萬日圓（約381萬港元），超越1990年日本泡沫經濟時期的高位6,214萬日圓（約372萬港元），創下歷史新高紀錄。單計今年3月，平均樓價已漲至6,518萬日圓（約391萬港元），相比去年3月上升3%，且為連續第3個月出現升幅。

東京首都圈包括東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣。這「一都三縣」一直是全日本樓價最高的地區。

市中心高尚住宅600萬入場

至於東京市中心地區的東京23區，3月新建住宅平均樓價更按年大漲11.7%，至8,449萬日圓（約506萬港元），同樣超越泡沫經濟時期的8,000萬日圓（約480萬港元）歷史高位。

基本上，位處東京市中心的高尚住宅，已經由一億日圓（約600萬港元）起跳。在近3年間，東京市中心的豪宅樓價普遍累積上升20至30%。

升市因素：建材價格急漲央行維持低息

市場預期在多項因素帶動下，日本樓價的升勢很可能還會持續一段時間。首先，俄烏衝突導致的物流中斷，使建築材料價格急漲，例如鋼材的價格便於短時間內急飆約40%。

近商業區車站項目受捧

再者，日圓兌美元年初至今大跌約一成，創20年新低，亦導致建築材料的進口成本上升，預期建築材料成本高漲對住宅價格的影響將在未來數月逐步浮現，疊加地價上揚，以及新冠肺炎疫情下建築工人短缺，造成勞動力成本上漲，建屋成本有增無減，預計最早由今年秋季開始，樓價上漲壓力將愈來愈大。

儘管樓價漲不停，但市場對住宅的需求繼續強勁，支撐起樓價。許多大型日本企業讓員工在家工作，上班族不用通勤，多了時間待在家中，逐漸萌生起尋找更符合新生活方式住宅的念頭。部分人則考慮到將來可更易賣樓，或方便通勤，便選擇購買靠近商業區的東京23區大廈，或是靠近車站的住宅，帶動了樓市交投。

此外，日本央行持續實施寬鬆貨幣政策，樓宇按揭的年息一般可低至0.5厘，甚至0.4厘，使人們可以透過低息貸款買樓，亦間接帶動了市民的買樓意欲。

東京大阪租金齊創新高

事實上，除了新建住宅樓價創新高外，東京和大阪住宅租金也在今年3月雙雙創歷史新高紀錄。東京首都圈住宅每平方米租金升至3,379日圓（約202港元），大阪近畿圈住宅每平方米租金亦升至2,122日圓（約127港元）。

專家看法：未完全通關投資民宿須審慎

東京新樓價格重返逾30年前的「泡沫價」，二手樓價亦逐漸重拾升軌。Sakura Japan行政總裁張明珠表示，日本國土交通省的資料顯示，去年12月日本樓價指數按年漲7.03%，按月亦升0.7%，儘管升幅未必如英國、加拿大及澳洲樓盤般強勁，但與港樓相比，日本樓前景仍較樂觀。日圓匯價低水亦增加了日本物業的投資潛力。

南關東二手樓升幅最勁

惟她提醒，由於日本現時尚未完全通關，若要投資主打旅客的民宿盤，投資者宜先衡量風險，準備好買入後要守多一段時間。

參考數據，日本二手樓價去年升幅最強勁的地方是南關東及關東，分別按年上升9.22%和9.18%。南關東範圍正正是東京首都圈包括的「一都三縣」；而關東地區包括茨城縣、櫪木縣、群馬縣、埼玉縣、千葉縣、東京都、神奈川縣及山梨縣。

另外，排行升幅榜第3位的四國，樓價指數按年飆8.96%；排第4位的北海道升8.72%，但當地成交量相比京阪神及關東地區疏落。至於東京都樓價按年上漲7.25%，大阪府樓價按年上升3.18%。

商廈前景：東京寫字樓今年空置率料突破6%

疫情徹底改變工作模式，上班族未必需要回辦公室工作，使企業重新思考是否一定要租用辦公室。部分企業選擇縮減租用面積，甚至索性退租，以減省成本開支。

租金恐降6.7% 望2024回升

張明珠指，觀察到有些企業會完全放棄租用辦公室，員工改為在共享辦公室上班。正因企業逐漸適應遙距工作模式，這種新模式甚至可能比規定員工準時到辦公室更有效率，員工工作時間更具彈性，企業又能減低租用辦公室的成本，使共享辦公室因而成為日本企業新常態。

她引述辦公室市場動向研究會的分析指，今年東京辦公室空置率預期會高達6.1%，租金按年下降6.7%；大阪更因今年再有大型商廈落成，使辦公室供過於求，導致空置率可能進一步上升至5.6%，租金按年跌2.9%。

該會預料，倘日本經濟持續能夠復甦，東京辦公室空置率有望在明年降至5.3%，2024年及2025年更會分別降至4.2%和3.5%。不過，辦公室租金至少要到2024年才有望由跌轉升，到2025年有機會回復至2019年時水平。

至於大阪辦公區，預計2023至2025年空置率仍會維持在5%以上，租金則會拾級而下，包括明年和後市預料會各跌2.9%和4.7%。