專家樓評：新盤付款 即供建期點揀？

有意購入一手單位的讀者要留意，由於新盤付款方式眾多，比二手物業更為複雜，所需要的首期開支、按揭條件等亦不盡相同，入市前宜掌握清楚各項付款及按揭方式，揀選最適合自己的付款計劃，避免誤踩地雷。

首先，要留意項目是以「現樓」或「樓花」形式推售。「現樓」意思是已落成、獲得滿意紙的物業；相反「樓花」是興建中、未落成的物業。

現時發展商推出樓花項目較多，而樓花的付款方式大致上可以分為「即供付款」及「建築期付款」，而現樓則只可以用「即供付款」方式。

「即供付款」，顧名思義是業主即時上會申請按揭，等待按揭審批完成後便開始供款。選用「即供付款」的好處是，由於立即供款有利發展商套現資金，所以發展商提供的折扣率通常會較高，亦即是在眾多付款方式中「最抵買」。

若物業已為現樓，或樓花物業為600萬元以下，更可以按揭保險計劃承做高成數按揭入市，按揭成數高達八至九成（視乎樓價），息率更可選擇市場上最優惠的按揭產品，即H按計劃作供款。以一個月銀行同業拆息（HIBOR）為0.2厘計算，新做按揭的實際利率只需1.5厘，可謂非常低息。

「建築期付款」主要是針對未落成樓花項目，業主只需繳付部分首期，其後樓花期內不用供款，待物業取得滿意紙後才申請按揭上會並供款。

雖然發展商提供的折扣優惠相對較「即供付款」方式為少，但對於有物業正在供款的換樓客或投資客來說，此付款方式較能彈性運用資金，因此亦有不少買家選擇。

若選用「即供付款」購入樓花，通常折扣優惠較多，由於未必能承做「波叔Plan」，首期的需求或較大，而且有即時供款壓力；相反「建築期付款」的折扣優惠相對較少，資金的需求相對亦較少，買家有機會在物業落成後承做「波叔Plan」上車。

另一方面，現時部分發展商會推出由其他財務機構提供的按揭計劃，除了按揭成數可高達七至八成之外，首數年的按揭利率貼近銀行，適合想拎盡折扣、首期較少的業主。

不過，買家要注意，通常此類按揭計劃於數年後息口或會大幅上升，因此建議業主在息口大增前轉按至銀行慳息，要留意屆時物業估價是否足夠，小心因估價不足而抬錢上會。