專家樓評：樓花如何選用即供「波叔Plan」？

值得留意的是，部分樓盤已屆現樓，亦有樓盤的樓花期將至，關鍵日期分別為4月、10月及11月。假設心儀的一手單位樓花期雖然只尚餘數個月，但樓價超過600萬元，可否選用即供付款方式以享最多發展商優惠，同時申請「波叔Plan」節省首期開支？

答案是有可能的。根據香港按揭證券有限公司的規定，涉及按揭保險計劃的樓花物業只限於樓價600萬元或以下，已落成住宅物業的樓價上限則上調至1,920萬元。

因此，若心儀的樓花單位低於或等於600萬元，買家可選用即供或建築期付款方式，並申請按保計劃承做高成數按揭；如新盤單位樓價高於600萬元，買家有3項選擇：第一，選用即供付款方式，並承做五成按揭（樓價1,000萬元或以上）或六成按揭（樓價1,000萬元以下，貸款上限500萬元）；第二，選用建築期付款方式，待收樓時申請按保計劃承做高成數按揭（樓價1,920萬元以下物業）；第三，選用發展商提供的其他高成數按揭計劃。

若樓花期只尚餘數個月，不少銀行可先替客人辦理高成數按揭申請，由於按揭保險的規定是要求物業在成交日前已為現樓，銀行及按保公司可根據規定預先審批客人申請高成數按揭的資格，待物業獲發滿意紙便可批出按揭。

早前客人A遇到相似情況，當時他心儀的一手單位合約價為850萬元，樓花期只尚餘3個月，筆者建議客人選擇180天即供付款計劃，待簽署臨時買賣合約後，便協助客人向銀行申請高成數按揭，按揭成數高達九成。最終有關單位於成交前獲批滿意紙，客人亦順利承做高成數按揭上會。相比起原本樓花只可於銀行承做六成按揭，首期開支節省255萬元或75%，大幅減低首期開支。

然而，亦有風險需要留意。首先，由於600萬元以上及申請按揭保險的單位必須為現樓，若有關樓盤的關鍵日期延遲，將大大影響買家獲批高成數按揭的機會。事實上，發展商延期交樓偶有發生，若遇上此情況，買家除了抬錢上會外，亦可考慮向發展商申請延遲成交，惟當中或牽涉一些利息或手續費等開支，而最終發展商有權決定申請結果。

此外，若成交期延遲，銀行有權要求客人補交文件，屆時客人的入息、信貸評級等必須再次符合銀行的審批標準。