昔日東方板塊分析：國企內房股受惠寬鬆政策
今年內地政府工作報告延續了去年底中央經濟會議的表態，對房地產的表述主要有3個方面：第一，「滿足購房者的合理住房需求」；第二，因城施策促進良性循環和健康發展；第三，保障性租賃住房建設。基於內地政策與商品房銷售及板塊收益的關係作分析，2014至2015年在基本面下行壓力下，政策暖風頻吹，這兩年板塊分別取得26%及50%相對收益，而年初以來板塊相對收益為11%，當前基本面類似2014年，政策面類似2014至2015年。
2014年2月樓市銷售進入收縮區間，隨着政策逐漸發力，樓市一路向好，並帶動樓價在2016年上漲。去年下半年以來與2014至2016年市場表現高度相似，同樣是銷售及樓價下行。
穩增長政策加大發力
在中央層面，2014年9月人民銀行出台首套房認定新規，算是真正寬鬆的開始，隨後2015年3月下調公積金首付比例，2016年2月進一步下調商貸首付比例。地方層面上，2014至2016年有逾120個城市先後調整公積金首付比例，限購放鬆的城市約有40個，北京、上海、廣州等一線城市紛紛降低公積金貸款利率。
年初以來，各城市政策寬鬆調整20多次，對比來看，各方面的寬鬆程度遠遠不夠，目前還處於政策放鬆初期，一些政策工具還在孕育之中，底層路徑、出台政策放鬆的城市數量和使用政策工具將不斷增加，料3至5月是政策密集調整期。目前而言，「穩增長」的主線將實穿全年，在基本面下行壓力不斷加大的情況下，「穩增長」的政策力度和空間值得期待。
在穩增長的主線下，股市演繹路徑逐漸清晰，央企及國企內房股具有上升空間，同時市場逐步以央企及國企逐步取代民企和物管公司。從中期角度去看，主要關注兩個供給側改革的驗證結果，包括首輪及次輪土地拍賣的市場情況及房企併購和風險化解進展，以上兩點直接關係到優質房企中長期盈利修復和行業格局變化，建議關注內地上市的優質龍頭如萬科A及保利地產等。
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