散戶留神：工商廈前景危 收租股續閉翳

所謂投資物業公允值變動，主要由各物業現行租約之淨收入及潛在重訂租金收入預測，連同可比較物業投資交易之回報、測量師對現行投資者預期租金增長及風險的看法得出，但不包括酒店。

置地公司去年重估虧損高達13.755億美元（約107.28億港元），可謂慘絕眾多地主，惟下半年佔不足一成。置地表示，損失絕大部分來自香港，寫字樓比重較大，主因租金估算下跌，惟下半年的表現已反映租金回穩和空置率下降。

太古地產(01972)雖未有分地區呈列去年估值變動，但提到香港的減值有內地升值對沖，其發言人表示，減值已較2020年下半年及2021年上半年緩和，反映租金跌勢紓緩，並相信新一波疫情影響短暫，內地組合還有升值空間。

九龍倉置業(01997)去年下半年估值虧損按半年擴大5.75倍，至19.19億元，過去3年累減近220億元，惟去年減值仍明顯較輕。該企強調，旗下投資物業去年的重估虧損佔組合的資產值少於1%，沒有偏向零售或寫字樓，但因組合絕大部分在香港，其估值變動正正反映香港物業市況。港鐵公司(00066)指，去年下半年投資物業重估損失較上半年減半至7億元，主要來自香港。

不過，中原（工商舖）董事總經理潘志明指，現時商舖買賣價量齊跌，疫情令零售及餐飲等行業「元氣大傷」，首季吉舖數字恐拾級上升，同時看淡今年整體商舖市道，全年商舖租金將再下跌5至10%。消費券計劃有助刺激消費，惟只屬短期，要待中港通關，零售租賃市場才可迎來曙光。

交銀國際分析員謝騏聰亦估計，雖然收租股今年難免再有投資物業估值下跌的壓力，但不會像2020年初猛烈，因為當時是疫情突如其來，氣氛霎時極度悲觀，少不了擠出一些被高估的部分，前景視乎本港嚴格的防疫限制維持多久，「但影響可能維持一季至半年。」

他續分析，大商場近年已經致力調整租戶組合，餐飲不景的衝擊有限，「但街舖難講，死城咁，又唔畀人追租，業主隨時焗蝕離場」。以一手樓有一定購買力，地產股其實具防守性，可留意新鴻基地產(00016)和新世界發展(00017)，又指領展(00823)好處在於較多民生消費。

展望未來，泓富產業信託(00808)評論，就算寫字樓供應龐大，市場主調仍是以具成本效益地遷往非核心商業區、縮減規模及業務整合為首要目標。「中環大地主」置地相信，本港作為金融中心的獨特優勢不易複製，對香港未來幾十年繼續作為資金進出內地的樞紐、國際金融及商貿中心仍有信心。

謝騏聰則認為，網購興起對香港商舖的衝擊暫時不大，「始終香港出街比較方便，大家亦都比較鍾意行」。