理財Campus ：京都樓價低水投資可取？

京都作為日本歷史悠久的都城，距離大阪不過是一個多小時車程，與天水圍出市區差不太遠，且鐵路完善，交通方便。該地二手住宅樓價自2020年以來直線飆升，去年底計，樓齡10年、面積70方米（約753方呎）的公寓，平均樓價已突破4,200萬日圓（逾270萬港元）。而相同面積的獨立屋平均售約1,800萬日圓。在過去3年間，京都標準二手公寓的價格上漲約9%，當中，以去年升勢最勁，全年漲幅5.16%，而且專家指出，樓價來年仍將處於升軌。

始終香港人對於京都市不如對東京般熟悉，如果要在當地置業，應該怎樣選擇地點？據日本當地置業網統計，京都樓價最貴的地區分別是中京區、東山區及下京區。其中，中京區是市中心，匯聚政府機關、金融機構及商業區，住宅樓價自然較高，平均約5,605萬日圓。

然而，樓價升幅較高的地區在該市邊陲，京田邊市去年樓價狂飆16.9%，當地位處大阪府、京都府、奈良縣交界，鐵路交通方便，近年人口錄得穩定增長。

與香港一樣，京都鐵路沿線物業也受到熱捧，最熱門的兩個大車站分別是京都車站和烏丸御池站，附近樓價在過往逾10年間均跑贏平均價，可見鐵路盤的魅力。當中，位於中京區的烏丸御池站為全京都的心臟地帶，京都市地下鐵烏丸線沿線物業平均價更以5,249萬日圓貴絕全關西，超越另一市府大阪，惟去年4月起該站樓價已摸頂回落。相反，另一個購物區京都車站的住宅物業價錢相宜，而且勝在升浪未停。

投資客除了關注樓價走勢之外，當地租務市場表現也同樣值得研究。樓齡10年、面積約753方呎的住宅平均租金為14.8萬日圓（約一萬港元），而過去3年，京都標準出租公寓的租金上升2.57%，不但大幅落後於樓價，而且過去一年更僅升0.4%，想買來收租的投資者不得不留神。

早前有內地富豪湧入京都買樓，交投在過去數年持續上升，推高日本古都京都的樓價。與在大都市如東京、大阪置業不同的是，內地富豪在京都購買住宅並非為出租或轉售，而是作為別墅之用，地點集中在市郊如嵐山、伏見等風景名勝區。

以內地買家為主的日本房地產中介指，京都房地產的新買家是擁有9.67億日圓（約6,526萬港元）資產以上的內地富豪。京都的歷史風貌保存較完整，在當地地產網站所見，樓齡超過百年的住宅比比皆是，亦吸引到一批投資者買下重新裝修，作為短租旅館。

持續逾兩年的疫情使部分投資客暫時卻步，京都二手獨立屋樓價也因而稍為「回塘」，然而幅度不大，獨立屋叫價仍堅挺。不過，所謂「叫價堅挺」亦表示這種日式單幢屋多年以來表現牛皮，無甚升幅，10年以來平均樓價徘徊2,000萬日圓水平，郊區或樓齡舊的物業更便宜。以一間距離京都車站一小時車程的單幢屋，樓齡34年，兩層共861方呎，叫價1,480萬日圓。雖說100萬港元可以做業主，但升值潛力比起大廈單位就相對欠佳，投資客亦需謹慎考慮。