向世界錢進：投資澳洲樓 邊區最值博？

房地產研究機構CoreLogic數據顯示，澳洲今年1月整體住宅物業價格按年上升22.4%，是自1989年6月以來最大的年增長率。現在一間典型澳洲房屋的價值升至超過71.8萬澳元（約403.1萬港元），較一年前增逾13.1萬澳元（約73.5萬港元）。

按主要城市分類，去年奪得2032年奧運會主辦權的布里斯班物業繼續受熱捧，今年1月樓價按月增2.3%，按年更升29.2%，均領先其他主要城市。目前當地樓價中位數約70.6萬澳元（約396.4萬港元），較一年前增加逾15.9萬澳元（約89.2萬港元）。

至於最難上車的城市，繼續是澳洲人口最多的悉尼，上月樓價中位數升至超過110萬澳元（約617.6萬港元），而排第二的墨爾本，樓價中位數約79.8萬澳元（約448.1萬港元）。不過，悉尼和墨爾本的樓價分別按月僅升0.6%和0.2%，升幅相對溫和。其他澳洲主要城市樓價同樣按月上升，以及錄雙位數字的按年升幅。

值得留意的是，獨立屋價格延續近年升幅顯著跑贏分層單位的強勢。在1月份，前者價格按年升24.8%，與之相比，分層單位價格按年上升14.3%。這使兩類房屋的價格差距在今年1月達到28.3%的歷史新高，分析指，這可能會導致市場需求逐漸由獨立屋轉向更易負擔的中高密度住宅市場。

雖然澳洲樓價在今年1月繼續上升，但升幅已比不上去年初。市場預期，隨着澳洲政府經濟刺激力度減弱、業主負擔能力惡化、貸款利率上升、信貸環境近期略有收緊，以及盤源供應增加等因素，未來樓市升勢或會有所收斂。

事實上，樓市穩步上揚，業主更易成為贏家。CoreLogic數據顯示，去年第三季有92.4%的物業在出售時業主能獲利，獲利比例再升至逾10年來最高，而2020年第三季的獲利比例為87.5%。

這些業主出售物業的總利潤金額達273億澳元（約1,532.9億港元），平均利潤中位數為27萬澳元（約151.6萬港元）；不過，蝕讓賣家方面，總虧損金額為3.68億澳元（約20.6億港元），平均虧損中位數為3.7萬澳元（約20.7萬港元）。

澳洲在疫情下實施封城措施，影響當地整體物業交投，使當季無論是物業出售總利潤金額和總虧損金額均按季下降，惟後者下跌幅度較大。

從持貨期看，業主平均持貨8.8年。持貨逾30年的業主，出售物業時平均利潤為74.5萬澳元（約418.3萬港元），持貨兩年或更少的業主平均利潤亦有12萬澳元（約67.3萬港元），所以後者每年平均賺幅更吸引。

此外，95%獨立屋業主於沽貨時能獲利，雖然繼續高於分層單位獲利比例的86.5%，但兩者差距正在收窄。而在非核心城市出售物業的獲利比例達93.1%，較悉尼、墨爾本、布里斯班等核心城市的91.1%獲利比例高。其中，塔斯馬尼亞州的首府霍巴特是最大贏家，當季全部業主出售物業皆成功獲利。

分析又指，截至去年第三季澳洲賣樓利潤已經連升5季，有利吸引更多投資資金流入樓市尋找機會。