中國展望：房企債彈未除恐創最差業績

預期部分民營公司不派息

內地房產開發商去年掀起的債務違約潮重挫市場信心，即使內地政府連月來不斷維穩樓市，但資本市場仍未打消對房企償債能力的疑慮下，房企暫時只能依靠銷售所得的資金來還債。有投行相信，下月出爐的內房業績將會是史上最差，今年上半年的流動性偏緊下，大部分民營房企要削減派息比率多過10個百分點，甚至個別房企會不派息，以留存更多現金去還債及增添土地儲備。

自去年底起，部分房企的融資渠道有改善迹象，包括抵押貸款正常化、開發貸款逐步恢復、恢復發行資產抵押證券（ABS）等。

惠譽估今年新盤銷售跌15%

不過，評級機構惠譽指，金融機構避險情緒仍高漲，導致總體外部融資表現疲弱，加上不良信貸增加及負面消息沒完沒了，將繼續削弱買家及投資者信心，料今年內地新樓銷售量降10至15%，平均售價亦跌5%。

富瑞數據顯示，37間中港上市的中資大型房企在今年到期的境內、境外債務規模高達1,102億元人民幣及284.5億美元。該行預計，在房企現金回籠放緩同時消極地增加土地儲備下，房企去年淨負債比率或改善至57%，整體債務規模雖可能縮減，但短債佔比或會上升，推高平均借貸利率至6.2厘。

大部分中資房企的去年業績下月出爐，富瑞料其追蹤的18家房企今年上半年的核心盈利平均只有2%增長，主因土地成本增加及減價促銷帶動毛利率平均收縮2.6個百分點至22.9%等。

據該行預計，國企開發商及一些實力較好的房企，如華潤置地(01109)、龍湖集團(00960)及寶龍地產(01238)有望錄一成多的全年盈利增幅。中駿集團控股(01966)、新城發展(01030)、旭輝控股(00884)、中國海外發展(00688)及合景泰富(01813)等房企去年盈利料錄輕微增長。而融創中國(01918)、雅居樂(03383)、萬科企業(02202)、碧桂園(02007)及世茂集團(00813)等企業則恐受毛利率受壓拖累，去年盈利可能錄雙位數跌幅。

市場情緒疲弱下，可能導致內房板塊股價走勢波動，儘管如此，該行仍維持短期看好的觀點，建議未來3至6個月增持內房股。

地方政府下月或放寬調控

現時內地陸續有城市調低買樓門檻，以釋放更多需求，包括重慶、江西贛州、河南駐馬店等地銀行已把首套房的首期比例降低至20%。澳新銀行預料，在3月全國人大會議過後，地方政府或進一步放寬調控，以提振市場情緒，但相信政策方向改變的效果需要6至9個月才可浮現。

惟該行指，當局不希望放寬措施引起過度反應，故既會要求房地產行業出現「穩定兼合理」的恢復，亦會減少經濟對房地產的依賴，這可能導致一些支持樓市政策適時退出。該行續提醒，雖然內地政府有意推行房產稅，但任何討論都有機會引起市場恐慌，甚或抵銷之前一些寬鬆措施的效果。