新財年住宅供應啟德孭飛

賣地表料增7幅估值共1100億可建8千伙

本地住宅需求強勁，料2022至23年度賣地計劃將緊接財政預算案公布，政府積極進行土地改劃工作，預計有7幅土地有望納入新賣地表，可提供逾8,000伙。當中，包括啟德5幅由商業改劃住宅用途的地皮，可建總樓面近520萬方呎，連同有機會新增的赤柱及荃灣住宅地，初步估值料超過1,100億元。

啟德發展區近年經歷多幅大型商業地流標，政府決定將區內5幅同類地皮改變用途，預計該區下年度將再次成為住宅供應主力地區，每幅土地都具相當規模，其中4幅有力躋身百億地王之列，個別更有機會突破200億元關口。

其中兩幅位於前北面停機坪用地，鄰近港鐵宋皇臺站，最矚目為2020年5月曾流標的第2A區4號、5B號及10號地盤，佔地逾21.3萬方呎，當時用作商業用途，現改為地積比率8倍的住宅地，可建總樓面約170.4萬方呎，初步預期每方呎樓面地價約1.45萬方呎，估值約247.1億元。

赤柱地樓面呎價望4.5萬

同區另外3幅地皮坐落於前跑道區，其中以位於後排面向九龍東方向的第4B區5號地盤規模較大，可建總樓面料約112.6萬方呎，市場初步估值約159.7億元。而其餘兩幅分別為第4C區4及5號地盤，前身作商業發展，同於2019年錄得流標紀錄，地皮將作為住宅土地重推，地積比率分別6.9倍及5.7倍，總樓面約79.4萬方呎及58.2萬方呎，估值約132.6億元及97.1億元。

此外，港島區亦將有矚目地王可望納入新賣地表，地皮位於赤柱環角道馬坑邨以南，佔地約25.8萬方呎，可作最高約12層的分層住宅發展，可建樓面面積約52.6萬方呎，預計可提供約640個單位及一間安老院舍。市場初步預期樓面呎價可達4.5萬元，估值高達236.5億元。餘下一幅有機會成為新供應屬新界土地，位於荃灣近油柑頭村，料可提供約1,390個單位，總樓面約104.6萬方呎，初步估值約83.7億元。

大型地皮流標風險較低

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，賣地表滾存土地供應不多，市區較大型供應目前還有啟德發展區及市建局土瓜灣小區發展，短期供應達標問題不會太大。而未來供應雖料將集中北部都會區，但其實有不少發展中項目，已歸納為該區範圍，政府中長遠仍要尋找更多土地供應解決方案。

對於下年度有望新增的住宅土地，規模及投資額較大。在目前市況下，這類大型地皮會否有流標風險，他認為，儘管投地成本較高，但大部分為市區項目，過往發展商競投大型地皮，不時會以合資形式參與，而且本地發展商現金流較為充裕，即使地價難再有突破，但相信住宅地流標風險會較低。