全球加息潮恐推冧樓價 港難幸免

全球樓價近年顯著上升，據美國達拉斯聯邦儲備銀行追蹤的全球25個國家（不包括中國）的住宅價格，在疫情爆發後迅猛上漲，去年第三季按年升13%；同期家庭收入升幅幾可肯定追不上樓價上升。

惟疫情期間家庭債務「突飛猛進」。國際金融協會（IIF）統計顯示，全球家庭債務在2000年僅19萬億美元，2021年9月便達55.4萬億美元，即過去近21年累升達1.91倍；若以2020年疫情爆發以來計，全球家庭債務則新增約6萬億美元，當中相信大部分與按揭債務相關。

雖然世界已取消很多高風險金融產品，或為債務風險增設多重防線或壓力測試，令本輪利息上升，故不大可能再出現2008年金融海嘯時的次按危機。惟如經濟增長跟不上，加息後利息成本上升，樓價幾可肯定呈現沽壓。

事實上，美國按揭利率在聯儲局加息前暗暗上升。美國聯邦住房貸款抵押公司（房地美）透露，30年期房貸固定利率1月份為3.55%，一個月上升了0.5個百分點。摩根大通指，美國住宅投資增長將減速，從2021年的按年增9%到2022年降至1%，住宅過熱調整風險將觸動世界的神經。

香港方面，星展香港早前表示，隨着本港新一波疫情爆發，料今年首季樓價跌近3%，若情況持續，全年將錄單位數字跌幅。

目前主流意見是，香港銀行體系結餘強勁，達3,500億元，港息未必會立即跟加。星展預測，年底前實際利率將升至到2.2至2.3厘水平，雖然息口上升，惟未至於令人擔心。惟瑞銀表示，本港使用銀行同業拆息（HIBOR）的按揭計劃，當按息升至2.5厘時，最優惠利率封頂機制便會啟動。假設最優惠利率升0.25厘，700萬元的單位每月還款額便升3%，但在租金水平不變下，當按息升至2.75厘時，樓價便需跌18%才能將買樓收租回報率帶至正常水平。

可幸本港銀行為按揭貸款人所做的壓力測試，一般可抵禦幾厘的加息風險。此外，借貸比率一般最多只佔樓價的七成，故只要樓價調整有序，暫時銀行體系的風險仍可控。