專家樓評：樓市淡 轉按有着數？

翻查過去數年銀行的做法，多數都會在年初短暫增加按揭優惠，以爭取按揭市佔率及業績，是以有意轉按的話，每年年初都會是一個好時機。近日便有中小型銀行把銀行按揭現金回贈調升至貸款額的1.6%，較去年底的最高1.5%增加，亦是3個月內再有銀行調升按揭現金回贈。

不過，在衡量按揭優惠是否吸引時，除了現金回贈，還要看看其他條款細節，例如有否鎖息上限、有否存款掛鈎戶口等，才可了解是否真的「筍」，還是明賺暗蝕。

舉例，現時部分高回贈的按揭計劃，當中銀行同業拆息按揭計劃（H加1.3厘）是沒有鎖息上限，也即是說，一旦一個月拆息急速上升至高於1.2厘以上，實際按息會升至高於普遍銀行的鎖息上限2.5厘，客戶所承擔的供款，會較其他有鎖息上限的按揭計劃高。

另外，亦要留意不少高回贈的計劃，是沒有高息存款掛鈎戶口，客戶在選擇時，要留意自己的流動資金多少，去衡量高息戶口的重要性。因為高息存款戶口所收取的利息是等同於客戶的按息，如客戶有流動資金放於高息戶口，會是一個對沖加息的方法之一。

近一年不少銀行都有推出綠色按揭，如果所持單位符合部分銀行的綠色按揭資格，將可有額外的現金回贈。以上各項資訊，部分是會以快閃優惠形式推出，不會於銀行網上牌價顯示。因此，建議有意做轉按或以按揭套現的客戶，可先向專業人士查詢，以取得最新最齊的轉按優惠及協助計算不同優惠的風險成本。