專家樓評：銀行對工商舖估價差幅大

雖然成交個案及樓價走勢是評定估值的基本因素，但工商舖物業交投不如住宅般活躍，有些街舖所處位置及街道更是經年沒有成交個案，所以銀行或需再按實際情況及物業狀況衡量估值，當中包括寫字樓之評級、是否處於核心商業地區、工業大廈的類別、商舖之位置、人流量及承租能力等。即使只是一街之隔，但如果A舖處於人流較稀少之街尾，而B舖處於特色主題街較旺地帶，估值差幅已甚大。

按揭成數主要以物業估值作為計算基礎，以樓價及估值之低者計算，倘若銀行估值低於成交價，即所謂「估不到價」，例如成交價是1,000萬元，銀行估價是900萬元，以按揭成數上限50%計，按揭金額便由500萬元降至450萬元，實質按揭成數亦降至45%。

今年銀行對於工商舖估價回復正面，若出現估價不足，卻不一定會導致按揭額不足，用家可多找其他銀行估價作比較，因為銀行之間估值未必相同，有時候甚至出現頗大差幅。

舉例，一個九龍灣約2,000多呎寫字樓單位作價約3,000萬元，A銀行估值是3,000萬元到價，B銀行是2,800萬元，C銀行僅2,600萬元，可見銀行間對於工商舖估值差幅可以很大。

即使銀行估值「未到價」，其實仍可透過按揭轉介公司請銀行嘗試再重新評估物業估值，看看可否將估值拉高，這亦是常見做法，當中或可向銀行提供多些更新資料，以支持高些的估值。例如一個觀塘的工廈單位，作價569萬元，雖然銀行原先估價是550萬元，但經過銀行再重新評估後，最終仍估足價569萬元。若然單位已經簽妥臨時買賣合約，銀行可拉高估值的機會率亦會增加。