向世界錢進：星樓市加辣外資難發達

上調額外買家印花稅外國人須付30%

全球不少熱門城市的樓價在疫情期間迭創新高，新加坡因擁有相對穩定的經濟、政治和社會環境，成為海外資金投資寵兒。當地私人住宅樓價去年漲逾一成，政府已推出新一輪樓市降溫措施，市場預期外資將減少流入，樓價可能於虎年回落。

去年漲價逾一成創11載最癲

獅城近年受惠機構投資者和家族信託基金相繼進駐，支撐當地樓價節節上升。新加坡市區重建局數據顯示，2021年第四季新加坡私宅樓價按季上漲5%，為連續第7個季度錄得升幅。去年全年樓價平均上漲10.6%，創自2010年以來最大年度漲幅，市場認為這凸顯了政府推出樓市降溫措施的必要性。

地產代理指，過去新加坡新盤平均呎價維持在3,000坡元（約1.73萬港元）水平，而近期新盤開價直逼5,000至6,000坡元（約2.89萬至3.47萬港元），且一手新盤成交量為近年最旺場，預期新加坡樓市可繼續發揮資金避風港的角色，支持樓價高企。

樓按壓力大家庭債務增6.8%

不過，樓價居高不下始終不利普羅大眾，亦易生民怨。新加坡金管局指，當地過去一年家庭債務增長6.8%，主要受物業按揭加劇家庭財務負擔有關，認為政府有必要推出樓市降溫措施，將樓按壓力降至市民可承受範圍內。

新加坡政府在去年12月15日突然推出新一輪樓市降溫措施，其中一項是提高額外買家印花稅（ABSD）5至15個百分點，置業人士買樓愈多，要繳付的稅項亦愈多。

在有關政策下，該國公民投資物業的稅款將增加，第一間物業繼續豁免ABSD；第二間物業的ABSD稅率則由12%調升至17%；第三間由15%增至25%。至於新加坡永久居民，第一間物業的ABSD稅率維持在5%；第二間物業由15%升至25%；第三間由15%增至30%。而外國人在新加坡購入任何住宅時，需承擔的ABSD稅率劃一由20%增至30%。

另外，按揭成數也從60%收緊至55%。除了出台上述樓市降溫措施之外，也將增加公共和私人房屋供應，以滿足市場需求。

當地政府表示，儘管經濟受到新冠肺炎疫情衝擊，私人住宅和組屋（新加坡的公營房屋）交投一直非常活躍。自2020年第一季至去年底以來，私人住宅價格上漲約9%，組屋價格更上升了約15%。儘管樓價與收入比率仍然低於歷史平均水平，但有明顯上升趨勢。如果不加以控制，樓價可能會超過經濟基本面，提高接下來破壞市場穩定的修正風險，借貸者也容易受到未來幾年利率上升的影響。

新加坡財政部長黃循財表示，當局不希望見到海外內的投資者大舉投資房地產，導致新加坡樓價脫離經濟基本面，使用家未能上車。政府尋求房地產市場穩健和可持續發展。

政府上一輪樓市降溫措施是在2018年出台，除了購買首個住宅物業的新加坡公民和永久居民外，個人買家要繳交的ABSD均上調5個百分點。今輪降溫措施則按照買家的身份而制訂不同的稅率水平，ABSD上調多達15個百分點。

買賣家料分歧交投短期看跌

在降溫措施出台後，外國人在購買新加坡私人住宅時，無論是第一間還是多間，一律需要支付30%的ABSD。分析指，較高的稅率有助於抑制外資大量流入房地產市場，尤其是高端私人住宅項目。因為對於外國投資者而言，物業價值很難在短期內增加30%。

另外，當地房地產經紀公司預期未來數月的整體私人住宅交投會比去年同期減少，因為買家和賣家對價格的預期可能有所差距。一些買家認為樓價會因為降溫措施而下跌，但新加坡經濟和就業市場預計在今年繼續擴張，有不少賣家認為不用減價就可成功賣出物業。雙方存有分歧下，將令買賣陷入膠着。