昔日東方大行觀點：預售金或鬆綁 利民營內房企
據內媒報道，中國住建部等多個部門正起草適用全國的規定，使房地產開發商更容易獲得監管帳戶中的商品房預售資金，幫助他們應付到期債務及支付供應商貨款，緩解行業目前嚴峻的資金流壓力。雖然預售資金留存比例過往主要由地方政府監管，但為免房地產業爆發大規模危機，中央政府或推出新規。中國恒大(03333)出現債務問題後，多地收緊預售資金監管，以確保樓盤竣工、項目交付及理財產品兌付。
在向多家房企及銀行查詢後，相信中央層面正考慮相關「鬆綁」指引，由於交房仍是首要事項，因此寬鬆的幅度應不會太大。不過，部分房企或受益於這項指引，從而獲得更多與地方政府的協商空間。
高端城市對預售樓的監管較嚴格，大部分項目需完成80%以上才獲得預售准許，故放寬監管帳戶舉措對低端城市的影響較大。而在低端城市，約70%預售資金（主要為房貸部分）需在建築期內儲存於銀行帳戶內，主要業務在低端城市的民營房企料將最受益於新規。
主動買賣債券好過長揸
值得注意是，中央自去年10月以來開始寬鬆政策，政策由下達地方政府、銀行等金融機構執行，到最終帶動實體市場復甦，整個過程一般需6至9個月。由於本季到期的離岸債券創新高，疊加上半年房地產銷售疲軟，投資者應關注國有房企及實力較強的民營房企。
放寬監管帳戶、較弱資質房企的境內融資渠道打開，以及房地產銷售復甦都可能助力板塊。不過，受板塊違約率可能高企，加之美債利率上升影響，本季度債市料將繼續劇烈震盪。因此，主動買賣策略的回報比長期持有為佳，投資者可以考慮為穩健的發行人債券設定價格交易範圍進行買賣，並應避開流動性壓力巨大且有大量美元債券即將到期的B級發行人。
另方面，中美政策分化加劇。美國聯儲局料會於3月加息，部分投資者甚至預計加幅達到0.5厘。按照基準情景，聯儲局3月首次加息0.25厘，到年中才披露更多有關縮減資產負債表的計劃。
自去年第四季以來，人民銀行降準0.5個百分點、下調中期借貸便利和7天期逆回購操作利率，以至1及5年期貸款市場報價利率。對大型經濟體而言，貨幣政策主要是為了管理國內經濟周期，中美兩國政策出現分化並不少見，過去10年就發生過4次。
中美政策分化 人幣看貶
2010至2012年，全球金融危機後中國經濟過熱：受貨幣政策大幅寬鬆及4萬億元人民幣刺激政策的推動，中國經濟按年增速從2009年首季的6.4%，飆升至2010年首季的12.2%，中國政府決定結束寬鬆，並在2010年開始加息。美國則繼續實施量化寬鬆，以支撐受2010年歐債危機打擊的經濟復甦進程。
2014至2016年，中國經濟增長創24年新低：在政策導致的房地產疲弱及銀行不良貸款上升的衝擊下，2014年中國經濟增長跌至7.4%，此後中國開啟新一輪貨幣寬鬆。美國則從2013年尾起持續縮減量化寬鬆規模，並在2015年12月開始加息。
2018至2019年，中美貿易摩擦：聯儲局持續貨幣緊縮政策直到2019年尾開始暫停加息，而中國經濟面臨美國時任特朗普政府對華加徵關稅及其他政策措施的壓力，而推出一系列寬鬆政策。
2021年下半年以來，疫情下經濟復甦：中國經濟按年增速去年上半年雖然大幅反彈至12.7%，但在下半年回落至4.5%左右。在防疫限制措施不時實施、監管收緊及房地產下滑下，中國經濟下行壓力加大，政策轉向寬鬆穩經濟。美國則朝着貨幣政策正常化邁進。
雖然人民幣兌每美元近日升至近3年以來高位，但鑑於中美兩國經濟增長與貨幣政策走勢分化，今年6月人民幣可能調整至6.5水平。
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