昔日東方港倘跟加息 樓價冧一成
卓百德估今年上調一厘 削收租吸引力
美國通脹升至近40年新高之後，終於迫使聯儲局面對現實不斷「放鷹」，更稱「很快」就會加息，市場估計下月就會「來料」。有「星級分析員」之稱的Portwood Capital董事總經理卓百德（Peter Churchouse）表示，在香港住宅回報本身已經很低的情況下，若香港跟加息將進一步收窄按揭貸款成本及租金回報的差距，壓制「買磚頭」的意欲，加上樓市面臨多個不利因素，遂睇淡今年香港住宅市場，預計樓價今年會跌5至10%。
卓百德接受本報專訪時表示，預計美國聯儲局今年至少加息3次，美國雖不會重演1980年代早期瘋狂加息的局面，但在港元與美元掛鈎下，香港是近乎無可避免要跟加。基本情景預計，美國今年全年加息幅度在0.75至1.25厘，按照目前聯邦基金利率0至0.25厘推算，到年底利率最多升至1.5厘。他估計，香港的按揭利率亦會上調約一厘。
股市受壓及移民潮影響嚴重
他也表示，利率攀升下，美股今年可能出現顯著回調，進而拖累亞洲股市，所產生的負面財富效應將削減買樓的吸引力。香港的樓市雖然不至於大冧，但需求將會轉弱，尤其是去年香港住宅成交量已創下10年新高水平，很多早前積聚的需求已經滿足，況且「過去一年見到有大量的外籍人士、本地居民因為不同原因離港……這將對市場造成傷害」。
卓百德補充，今年住宅的可售資源增加，當發展商預期樓價有一些壓力時，可能加快推盤，進一步讓樓價受壓。然而，他相信，豪宅依舊有足夠的需求支撐，估計表現會比一般住宅為好。
本港第5波疫情愈演愈烈，不僅讓本地社交限制措施延長，與內地通關更是遙遙無期，惟卓百德認為，比起住宅市場，今年更看好零售，因為零售業已接近這場風暴的尾聲。
商場舖租看升10% 睇淡寫字樓
他稱，雖然本港與內地何時能夠完全通關仍有不確定性，對一些旅客區如尖沙咀的零售租金帶來龐大負面影響，但是民生社區的零售卻是合理地恢復，加上未見本地收租股的空置率飆升，相信零售業的最壞情況已過，大型零售商場舖租今年看升5至10%。
至於寫字樓市場料繼續維持弱勢，他指，過去兩年本地寫字樓租金疲軟，雖然似乎已經見底，不會重演大跌20%的慘況，但租金向上空間也不大，主要因為今年還會有新一輪的供應，市場沒有足夠的需求吸收，預計寫字樓租金可能按年持平，或者跌5至8%。
他預料，東九龍和黃竹坑等地區的租金將受壓，但中環寫字樓最壞情況已過，空置情況已穩定下來。他補充，香港作為金融中心的地位仍是加分的地方，內地開放資本市場亦有利資金投資香港。若然內地公司自美國退市，回流香港，將會增加對寫字樓的需求。
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