港樓價牛年升5.3%

星美2021同熾熱後市受制通脹加息

持續逾兩年的疫情打擊全球經濟發展，促使各大央行積極印銀紙「放水」救市，超低息和市場「水浸」下，激化股、樓等主要資產泡沫。環顧全球，內地去年雖已率先針對房地產泡沫作出治理，但香港、新加坡、美國等地的樓價仍然高企。面對通脹來襲，息口趨升，到底今年樓市是有序調整、震盪下跌，抑或在通脹之下繼續高企甚至再衝頂，自是投資者最關心的切身問題！

九龍住宅價累漲7.5%最勁

反映香港主要二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數，於牛年最後一周報185.93點，按周升約0.37%，已連升兩個星期，與對上鼠年同期的176.53點相比，牛年全年樓價升約5.33%。至於本港4個地區的樓價指數，就以九龍區升勢最顯著，牛年累升約7.5%。

祥益地產總裁汪敦敬表示，由於香港樓市長期供應不足，雖然虎年將面對通脹情況，建築成本料上升，但絕不會令起樓速度減慢，反而建屋成本上升，日後將會在樓價上反映，故通脹對樓價升勢有正面推動，儘管市民購買力起初會受影響，但估計未來薪酬亦會跟隨調升。

他續指，在疫情等負面因素影響下，港樓價仍未見回落。展望在低息及供應不足下，港樓未來仍會平穩發展。至於虎年樓價升幅，要視乎疫情控制及通關步伐，他又認為市民現階段可考慮買樓上車自用，鎖定樓價上升風險，惟強調要量力而為。

再看香港在區內主要競爭對手之一的新加坡，去年全年平均上漲10.6%，創2010年以來最大年度漲幅，符合官方預期。單計去年第四季，新加坡樓價按季上漲5%。去年12月中旬，新加坡政府為樓市降溫措施加辣，是2018年以來再次出招，提高除了首次置業之外的額外買家印花稅（ABSD）及收緊貸款限制，為急漲的樓市降溫。

美私宅市值達338萬億

另一方面，美國樓市同樣熾熱。網上房產平台Zillow報告指出，在強勁需求及有限供應下，去年美國私人住宅總市值創有紀錄以來最大升幅，全年飆升6.9萬億美元，至43.4萬億美元（約338萬億港元），10年間增長超過一倍。

數據顯示，去年中，美國私宅總市值已突破40萬億美元大關，之後每月平均增長超過5,000億美元，以致全年升幅創新高。其中奧斯汀及北卡羅萊納州的羅利增長全國第一，反而紐約的樓價升幅最低，去年漲10.9%，反映在過去兩年不少人遷出紐約。

此外，英國去年的平均樓價升9.8%，乃2007年以來最大升幅；當中去年12月的單月平均樓價更創歷史新高。

分析指出，未來全球樓泡能否「軟着陸」，還看伴隨通脹升溫的是經濟衰退，還是經濟增長。若經濟衰退，將增加滯脹風險，樓市難幸免；若經濟保持增長，抵銷利率有序回升的影響，則樓價整固後仍有望維持在相對高的水平。