未補價居屋價跌量升

慈愛苑年冧7%最甘整體交投反破頂

未補價第二市場二手居屋市況響警號，去年竟出現量升價跌情況。本報統計全港15個熱門居屋，去年成交量全部上升，但佔約八成的平均實用呎價按年下挫，坐落市區的慈雲山慈愛苑及觀塘曉麗苑，跌價幅度約7%及約5.7%。今年新居屋連綠置居將有逾1.3萬伙新供應，同類二手市場或再受壓。

去年新一批白居二入市，帶動第二市場錄破紀錄成交量，但樓價卻不升反跌。上述15個主要二手居屋，去年買賣宗數按年漲幅介乎約4.3%至逾2.1倍，但其中12個全年平均呎價按年下挫約0.1至7%。

慈愛苑去年第二市場錄46宗買賣，按年升約31.4%，但平均呎價由2020年約9,978元，回落至去年約9,276元。富誠地產謝婉玲表示，項目一、二期單位的房委會擔保期將屆滿，樓按成數將降至六成，部分業主急於出貨，願意大幅減價，現時約60個放盤，入場費約345萬元，較去年初高峰低約100萬元。

曉麗苑三房入場費跌10%

同屬東九龍居屋的曉麗苑，去年錄57宗買賣，按年升約62.9%，但平均呎價跌至約7,970元。世紀21聯誠謝寶昭指，屋苑三房戶去年吸引白居二追捧，但購買力消化後，加上疫情影響，踏入第四季交投已減慢，現時有約50個放盤，兩房及三房戶入場費分別為360萬元及450萬元，按年跌約5%及10%。

此外，即使交投最活躍的沙田愉翠苑及馬鞍山錦豐苑，去年全年錄134及105宗買賣，期內平均呎價均回落約1%。而將軍澳廣明苑成交宗數，去年亦大增逾1.6倍，但平均呎價反跌約4.6%至約8,806元。世紀21將軍澳魏仕良稱，白居二入市令屋苑交投升溫，但近月市況已回軟，加上新一期居屋將開始接受申請，部分業主減價出貨。

新供應大增或續受壓

「疫」市下近期第二市場劈價情況更顯著。祥益黃慶德透露，屯門富健花園2座中層B室三房戶，實用面積約592方呎，去年10月開價490萬元，12月底降至455萬元，原業主見疫情嚴重，不足一個月再減75萬元，以380萬元沽貨，呎價僅約6,419元。

事實上，今年再有多個新居屋及綠置居項目推出，當中包括市區盤。香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典指，新供應大量推出，買家選擇增加，有機會令同類未補價二手市場受壓，但資助房屋需求「僧多粥少」，預期實際影響有限。

財經專家林一鳴亦認為，近年未補價二手居屋樓價屢創新高，部分更達已補價居屋或私樓樓價的八至九成，表現根本不合理，同類樓價應回到合理水平，即使預期該類市場樓價仍平穩，但料未來癲價成交會減少。