專家樓評：點樣「賺」盡兩類按揭優惠？

現金回贈是銀行基於貸款額的某個百分比，再回饋給客人。以往現金回贈曾經跌至零，亦曾經升至高位2.1%。不過，由於現時銀行邊際利潤微薄，現時現金回贈普遍為1至1.2%，個別大額、選用高成數按揭或優質客戶有可能獲得較高的現金回贈。

高息存款掛鈎戶口，即為貸款人提供活期高息儲蓄戶口，息率與按揭貸款利率相同。假設按揭貸款實際利率為1.5%，高息存款掛鈎戶口的利率亦同樣為1.5%，較市面上一般儲蓄戶口息率0.01%為高，而且可以隨時提取或存入資金於戶口內，靈活性極高。

大部分銀行的按揭計劃皆設有現金回贈及高息存款掛鈎戶口，但如果想獲得超高額的現金回贈，部分銀行則取消提供高息存款掛鈎戶口，要如何選擇，就要考慮兩者哪種「賺」得較多。

舉例，假設貸款額為500萬元，如選高現金回贈，可獲得1.5%即7.5萬元回贈金額。然而，假設該客戶還擁有流動資金250萬元，若放入高息存款掛鈎戶口，可獲取與實際按揭息率同等利息收入，假設供款30年，實際按息為1.5厘，首年能節省的利息開支高達37,044元，更可獲得1.2%回贈即6萬元，已比高現金回贈的7.5萬元為高。因此，如有充足的現金在手，建議選用較低的現金回贈，並將資金放入高息存款掛鈎戶口內。

另外，還有3點需要補充，第一點是一般銀行提供的現金回贈會以樓價的六成計算，假設樓價800萬元，銀行會以800萬元的六成即480萬元計算現金回贈。

至於第二點，根據金管局規定，如現金回贈超過貸款額1%，需將整筆現金回贈納入按揭成數上限計算。即假設原有貸款額為500萬元，如獲取1.2%現金回贈即6萬元，貸款額將變為494萬元，待提取貸款後銀行才會將6萬元現金存入借款人戶口內。第三點是高息存款掛鈎戶口的存款限額設有上限，一般為未償還按揭貸款的50%，如剩餘貸款額為500萬元，存款限額上限則為250萬元。