向世界「錢」進：英樓價升勢未了獨立屋潛力看俏

利物浦一年貴10% 專家教買315萬以下物業

自英國國民（海外）護照（BNO）「5+1」途徑移民英國計劃去年接受申請，香港人購買英國物業移居當地成為熱門話題。同時，英國住宅樓價升勢強勁，個別地區如利物浦、倫敦名校區金斯頓（Kingston）及巴內特（Barnet），更按年升逾一成。展望今年，樓價走勢會否更上一層樓？

英國房地產網站Zoopla上月下旬公布的資料顯示，截至去年11月，英國物業價格按年錄得平均7.1%升幅，較2020年同期的3.9%按年升幅，高出接近一倍。其中，以北部城市的升勢較為凌厲，例如利物浦錄得10.7%升幅，排名第一，而深受港人熱愛的曼徹斯特，亦上升8.5%，排名第二。

星之谷移民及海外房地產顧問董事總經理莊鈺洪表示，北部城市樓價去年跑出，主因這些地點樓價相對便宜，平均樓價只是倫敦一半，入場門檻低，吸引不少投資者及自用的買家入貨。至於倫敦樓價則大幅落後大市，同期只錄得2.4%升幅，甚至比2020年的3.2%升幅還要低。

倫敦人口去年料30載首跌

他表示，疫情後很多企業都讓員工在家工作，令打工仔重新審視居住成本效益，不少人移居至倫敦周邊地區，以更便宜的價錢取得更大的居住空間。同時，不少企業將倫敦總部外移，以節省營運成本，進一步加速人口流動。根據會計師行羅兵咸永道估計，去年倫敦人口將因居民外移而導致30年來首次出現負增長，影響樓市需求。儘管如此，倫敦名校區如Kingston及Barnet等，住宅需求依然非常熾熱，個別小區按年升幅超過10%，可謂支撐着整個倫敦樓市。

從物業類型來看，他續指，獨立屋及半獨立屋價格在去年上半年跑出，但隨着下半年疫情緩和，城市重新開通，分層單位價格出現追落後的情況。

後市留意疫情及加息步伐

踏入2022年，莊氏預計英國樓價在需求持續下仍會增長，但步伐可能會較2021年放緩，而買家也需留意兩個主要因素，包括變種病毒會否引發另一波疫情，以致影響經濟及買家入市意欲。此外，通脹升溫或會加快央行加息步伐。英倫銀行近日將基準利率由0.1厘的歷史低位上調至0.25厘，如果能源及物價進一步升溫，料2022年或會繼續加息，令新做按揭成本上升，繼而有機會為熾熱的樓市稍為降溫。

至於從物業類型分析，獨立屋及半獨立屋將仍受惠於移民及英國當地首置需求旺盛，尤其是30萬英鎊（約315萬港元）以下的小屋，升值潛力可看高一線。分層單位方面，他相信均值回歸的投資定律，經濟重鎮例如曼徹斯特及伯明翰等，當疫情緩和經濟重啟，打工仔及學生租務市場剛性需求亦將會重臨，從投資角度看亦可以考慮。

全國3季1500萬刁 14年新高

去年英國物業市場成交活躍，於首3季錄得超過1,500萬宗成交，是自2007年以來的新高，總成交金額超過4,700億英鎊（約4.93萬億港元），比2020年多出950億英鎊（約9,970億港元）。

英國政府推出BNO「5+1」計劃後，香港人買英國樓的個案激增。他觀察到不論自住或放租，英國住宅物業按揭申請宗數均有增加。

可做75%按揭分35年還款

按揭方面，去年港人投資偏好按揭成數愈高愈好，有九成港人選擇借盡英國樓的最高75%按揭。當中，有七成人選擇只還利息（Interest Only）的供款方式，一來可以槓桿作投資，二來可每月增加現金流。另外，貸款人亦喜歡借得愈長愈好的選擇，有銀行提供最長35年供款年期，最高可到申請人85歲，令需要歸還本金的期限更有靈活性。年期長短與供款方式成為按揭申請者選擇哪間銀行的重要考慮因素。