專家點評：負面因素多港樓價看跌

去年香港住宅樓價曾於8月破頂，之後反覆回軟，至年底溫和調整3%。今年樓市或面臨更多利淡因素，有機會進一步下跌7至10%。

首先，過往多年住宅供不應求局面或逆轉。香港政府近年積極增加公私營住宅供應，即使發展北部都會區，可能需要5年或以上才見明顯影響，惟整體土地供應於過去幾季亦逐步增加，主要受農地轉換步伐加快帶動。花旗預測，今年至2024年整體住宅供應每年平均或達3.9萬伙，高於同期每年需求平均近3.8萬伙。

其次是私人發展商興建新盤進度，並未受到新冠肺炎疫情的實質性影響，今年至2024年私樓落成量有望增加，今年私人發展商可出售單位數量或達3.12萬伙，高於去年的2.86萬伙，如果推售當中的75%，即今年實際出售單位亦有機會高於兩萬伙。推盤量增加，發展商定價相應不會太過進取，新盤相對二手樓的價格今年有機會無溢價。

加息勢影響租金回報

除了供求外，還有供樓成本及投資收益的因素。美國聯儲局於3月或停止購買新債，預期6月有機會開始加息，今年有可能加息3次。如果本港一個月期銀行同業拆息（HIBOR）跟隨聯邦基金利率上升，理論上，整體按揭息率或由去年12月約1.5至1.6厘，升到今年底的2.2至2.3厘。

當然，加息後利率仍屬於低水平，對供樓負擔影響輕微，但心理影響或大於實際，特別是對於投資者而言。根據地產代理數據，去年香港住宅樓價較歷史高位調整約3%，但租金指數表現更差，較2019年8月高位低出近9%。

目前投資住宅的租金回報率約2.1厘，當按息處於1.5至1.6厘，物業投資者仍然享有0.5至0.6厘的優勢，如果當按息升至上述預測水平，而住宅樓價卻又處於現水平，意味租金回報率將較按揭成本低0.1至0.2厘，屆時整體住宅投資需求或回落。

去年整體住宅成交增至10年高位，或已提早消耗了部分需求，加上負面因素有機會發酵，投資者或需對樓市及住宅發展商股份，持審慎看法。

花旗銀行財富管理業務高級投資策略師陳正犖

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