大行合咒 港樓價今年冧一成

花旗發表報告，指去年本港住宅交易量創10年新高，相信部分住宅需求已提前反映。同時，5項不利樓價的因素逐漸浮面，預計今年整體樓價將插7至10%，予一般住宅發展商「減持」評級，更把恒基地產(00012)的投資評級由「買入」一舉降至「沽售」，新世界發展(00017)和信和置業(00083)亦分別降至「中性」和「沽售」。

該行預計，本港移民潮未來會持續，扭轉多年房屋供不應求的局面；而美國量化寬鬆政策預計兩個月後結束，其後或會開始加息，抵押貸款利率於今年底升至最多2.3%。雖然是低息，惟也只會稍稍加重供樓負擔，問題是加息所帶來的心理壓力，且扣除通脹的實際利率將減少處於負值水平，跟跑輸樓價且創新低的租金回報率一起降低「買磚頭」的需求。再者，該行料今年新屋供應將增加約9%至3.12萬伙，定價或與二手樓相若。即使未來樓價呈上升趨勢，港府或會推出更多調節樓市措施。

另一券商美銀證券表示，本港經濟展望疲弱，加上利率上升，預計樓價跌5至10%，下行壓力側重於下半年。一手市場熾熱氣氛不再，料新樓銷量最多只能持平，甚至跌一成，主要亦是考慮到內地經濟增速減慢及美國加息。

此外，該行下調新鴻基地產(00016)及新世界評級至「中性」，目標價分別降至107元及33元，更將恒地降至「跑輸大市」評級，目標價削至28.5元。

儘管本港發展商估值較資產淨值折讓逾六成，但相比之下，美銀亦較傾向收租股，因其估值與長債收益率更緊密，而目前預計長債收益率將趨穩定。基於太古地產(01972)估值低迷，但基本面穩定且潛在回購可能，上調其評級至「買入」，亦看好領展(00823)及希慎興業(00014)。

Omicron變種病毒恐引爆新一波疫情，令香港與內地恢復通關節外生枝。花旗強調，能否通關成為推動房地產股價表現的關鍵，尤其是上半年，而細分板塊將受關口不同程度開放的影響，奢侈品零售物業相關地產股將成為贏家。

花旗預期本港會率先對內地及澳門通關，但對其他地方維持封關，奢侈品零售銷售可同時受惠本地及內地客消費。若上半年完全恢復通關，即使內地來港旅客少過疫情前一半，奢侈品零售今年底可望高於疫情前水平。大眾零售則受惠港府在內地提倡「共同富裕」下，不排除下月會發放新一輪消費券，以及薪酬及通脹預期正面，就算零售物業供應今年預計反彈逾兩倍至186萬方呎，零售前景對租金表現的影響一向大於供應。

寫字樓方面，該行認為佔用率將較去年回升，有助消化部分新供應，並相信租金有單位數跌幅已反映在相關收租股的股價上。

不過，美銀認為，寫字樓前景暗淡，理由不僅是供應增加和經濟偏弱，還因為企業持續縮減規模，足以抵銷通關的利好。