二手樓交易研新玩法

金管局指，新方案初期將涵蓋涉及由持牌銀行提供按揭的本地二手住宅交易。圖為金管局總裁余偉文。

加強保障最快2022下半年落實畀錢不經律師行戶口

為避免因律師行停業，令樓按客戶資金遭凍結而蒙受損失，香港金融管理局昨日向銀行提出新的物業交易支付安排（PAPT）建議，未來二手物業買賣將不經律師行戶口支付，分別改經由銀行間「票據交換所自動轉帳系統（CHATS）」及銀行本票過戶。相關方案正處於諮詢階段，金管局預計最快明年下半年正式實施。

新機制考慮容許銀行在不影響物業買賣各方（包括買家、賣家、雙方律師及雙方按揭銀行）的基本角色和法律責任的前提下，不經律師行戶口支付物業按揭貸款金額及其他相關的大額款項。

買賣雙方按揭銀行直接過數

事實上，在現行物業交易支付安排下，買家按揭銀行和買家需分別將按揭貸款款項和物業交易餘額交由買家律師行託管，其後律師行再發出支票予賣家按揭銀行和賣家。惟遭遇律師行被介入接管等不可預見的情況時，由於託管於律師行的款項被凍結，買家需籌措額外資金完成物業交易、賣家或因物業交易未能完成而蒙受損失，銀行亦需承擔信貸及操作風險等。

新建議支付安排加強對按揭客戶及銀行的保障，如果賣家未清繳按揭貸款，買家按揭款項於完成交易日，將透過銀行間電子支付系統CHATS，由買家按揭銀行直接支付賣家按揭銀行，期間沒有衍生額外費用。隨後賣家按揭銀行會先清繳賣家按揭貸款，餘下款項會過數至賣家的銀行帳戶，而買家則以銀行本票直接向賣家支付物業交易餘額。

基於銀行提供的資料，目前銀行新造按揭個案中，約80至85%與二手和轉按有關。撇除其他個別情況，預期建議安排初期可覆蓋二手市場成交量約90%。

金管局助理總裁（銀行操守）區毓麟表示，新方案初期將涵蓋涉及由持牌銀行提供按揭的本地二手住宅交易，包括住宅車位和轉按，暫不包括一手住宅和未完成補地價的資助房屋和其他特殊情況。新建議下交易支付的前期流程基本不變，不過買家需到分行排隊購買本票。金管局向銀行發出的通函則指，視乎新措施推出後的反應，或會擴展至其他物業交易及中介機構。

他續指，支付安排為物業交易程序內非常重要的一環，當中涉及複雜的操作流程和細節。方案諮詢期至明年1月17日，視乎銀行業界和其他持份者意見，方案有機會作出修訂和微調。在最終方案設計完成後，銀行會進行交易測試，預計其後需3至6個月時間作準備及落實新安排。

業界歡迎料不影響成交期

香港銀行公會發言人表示，過去一年一直與監管機構、香港律師會及不同持份者討論，客戶透過承做按揭，購買住宅物業時，以其他方式進行交收。在最終方案推出前，銀行公會將與會員銀行及相關持份者保持緊密聯繫，確保所需文件、系統及措施已準備就緒。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，措施屬較周全做法，對買賣雙方、銀行及律師樓都更有保障。以電子化方式讓銀行與銀行間直接過數，使交易更順暢及安全。儘管或稍微增加銀行行政處理工作，惟相信不會影響物業成交期，對客戶影響甚微。