香港跑輸：星樓市火熱急加辣港價量明年恐下滑

住宅增買家印花稅商廈租金看漲10%

在中美爭霸下，今年香港樓市雖然仍有升幅，但明顯跑輸全球，反觀主要對手新加坡樓市火熱，不但住宅市場需要加碼調控，就連商廈租金也有超越香港之勢。有分析形容，這凸顯香港的國際金融中心地位正在褪色。

新加坡於周三深夜宣布推出最新一輪房地產降溫措施，即日起購買住宅房產的額外買家印花稅（ABSD）調高5至15個百分點，其中購買第二套房產的新加坡公民買家須支付的ABSD亦由12%調高至17%，永久居民購買第二套房的ABSD從15%調高至25%。此外，外國買家須支付的ABSD則由20%一律調高至30%；而企業須支付的ABSD則從25%調高至35%。

當地政府又收緊總償債比率（TDSR），規定每月的貸款償債率由原本不可超過收入的60%，收緊至收入的55%。另外，建屋發展局「組屋」（政府資助房屋）房貸的貸款與估值比率（Loan-to-Valuation，簡稱LTV）亦由90%，減少至85%。不過，通過金融機構的「組屋」房貸LTV仍維持在75%。

儘管受到新冠肺炎疫情的影響，私人住宅及「組屋」轉售市場一直活躍，自去年首季度以來，私宅價格上漲約9%，「組屋」轉售價在經歷了6年跌幅後也大幅回升，自去年首季累升約15%。

國際房地產顧問公司萊坊的《全球樓價指數》顯示，今年第三季全球樓價平均上升9.4%，其中新加坡樓價按年升7.5%，而香港樓價僅升3.8%。

港寫字樓空置率料逾12%

商廈市場方面，外媒分析指，新加坡的商廈平均租金將在明年超越香港，並預計香港的商廈空置率將超過12%，反映香港瀰漫不確定性的政經氛圍，加上疫情的邊界管制，讓外商卻步，並轉移業務，新加坡成為受惠者。

報道又預期，新加坡商廈平均租金明年料升5至10%。

事實上，據日本森紀念基金會（Mori Memorial Foundation）早前公布的「2021全球城市實力指數」，今年香港首次跌出「全球最具吸引力城市」首10名，排名降至第13位，在亞太地區落後於東京、新加坡、上海、墨爾本及悉尼，創史上最差的排名。這份調查將全球城市指數分為6大範疇，包括經濟、適宜居住和環境在內等70項指標，在全球48個評比城市中，前5名城市依序為倫敦、紐約、東京、巴黎和新加坡。

大摩睇淡地產股基本因素

數據亦顯示，今年已有47個境外跨國公司的總部撤離香港，主要來自美國、日本和法國等國，其中包括6家全球銀行及4家資產管理公司。

此外，摩根士丹利的研究報告亦指出，從歷史估值角度看，本港的地產股估值雖然顯得便宜，惟料該板塊明年的基本因素將會惡化，預計呈價量齊跌，使加息亦無助改變跌勢，預計明年本港樓市成交量跌5至15%，樓價跌2%。