專家樓評：資產按揭審批要求高

若以物業價值申請按揭，銀行一般只可計算物業價值之一半作為資產值，若有按揭餘額，仍需將按揭額扣減出來以計算資產淨額。若然持有物業之業主不只一人，那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算，例如是以長命契（Joint Tenant）形式持有，便需要先將物業價值扣減一半；若以分權契（Tenant In Common）形式持有，則按持有業權之權益比例計算資產值。

以借款人購買一個價值600萬元之單位為例，假設借款人準備以沒有按揭之現契物業計算資產水平，現契物業估值最少需達1,200萬元；若有關物業資產仍有尚未清還之按揭，假設按揭餘額是200萬元，有關物業資產估值便最少需達1,600萬元（1,600萬元×50% - 200萬元 = 600萬元），才符合基本審批要求。

至於有關按揭成數，最高可達四成，即可獲批之按揭金額最高為240萬元；若有關新購物業已屬第二套房按揭，按揭成數再降至三成，即獲批之按揭金額僅180萬元。這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產卻未能提供每月入息證明的客戶，但從以上例子可以發現，若一心想以持有之磚頭資產再置業上會，難度是相當之高。

其實市場上有個別銀行提供另一個簡單簡易的套現方式，若持有一個現契物業（已清還全數按揭貸款），銀行可依據物業估值直借25%，以持有一個1,200萬元現契樓為例，銀行可憑磚頭價值批出高達300萬元按揭套現金額，當中借款人亦毋須再提交其他入息證明，但留意借款人年齡不可超過60歲。