向世界錢進：富戶與專才 移居「泰」吸引

為了挽救備受疫情衝擊的經濟，泰國內閣今年9月時通過了振興措施，為特定外國人推出享有簽證和稅收等禮遇措施。

到今月初，總理帕拉育批准推出為期10年的長期居留簽證，以吸引4個目標群體：高淨值人士、退休人士、有意在泰國工作人士，以及有特殊技能的人士，來泰國投資、度假和工作。目前，當地內政部正修訂相關公告措詞，並交由泰國土地部門研究與簽證有關的更多權益，之後將正式發布公告並加以實施。

根據初步提案，此項簽證的總期限為10年，准許在泰國境內居留5年。之後可再提交繼續居留5年的資格申請，不限制出入境次數。外籍人士及其家屬包括配偶、年齡不超過20歲的子女享有同樣權益，但總數不能夠超過4人。

簽證到期後，亦可以用其他目的申請境內居留。此外，獲准在泰國境內居留後，每次可工作長達5年。

更多有關長期居留簽證的細節尚待定案和公布，包括泰國土地部門正研究簽證持有人居留期間的物業和土地使用權益；稅務部門正起草關於稅務優惠權益的法令；海關部門正為簽證持有人制訂旅行便利指南；投資促進委員會管理簽證服務中心等。

按早前傳出的細節，簽證持有人可享與泰國公民相同的所得稅率、海外收入可免繳稅，並有財產和土地擁有權。

申請簽證的高淨值人士需要投資至少50萬美元（約390萬港元，包括投資泰國物業）、證明過去兩年的年收入有8萬美元（約62.4萬港元）、擁有最少100萬美元（約780萬港元）的資產，以及保額最少10萬美元（約78萬港元）的醫療保險。

至於富有的退休人士，需要年滿50歲，並投資至少25萬美元（約195萬港元），每年收入有4萬美元（約31.2萬港元），以及保額達10萬美元的醫療保險。

而高技術專業人士需要有5年以上工作經驗，年收入至少4萬美元（約31.2萬港元），以及保額達10萬美元的醫療保險。至於有興趣在泰國居住進行遙距工作的大型企業僱員，也是泰國其中一個欲吸納的目標群體。

泰國樓價低於香港，加上租金回報率不俗，故吸引不少港人投資當地物業。與其他海外物業一樣，投資前應先對各種程序及相關費用了解清楚，以提高投資勝算。

P&S物業投資課程導師蔣一洪表示，泰國物業業權可分成永久業權（Freehold）和租賃業權（Leasehold）兩種，前者意味業主永久擁有該塊土地以及建立在其之上的建築物。而租賃業權即是租用土地的概念，租約通常為90年，泰國最長的租期是30年，按普遍續租兩次來計算。

港人雖可購買泰國樓，但法例規定，外國人擁有的資產需要依照51%泰國人、49%外國人的比例。換句話說，如果購入的是大廈分層單位，而假設該大廈有100個單位，最多只能夠有49個單位是由外國人擁有，餘下的51個需要由泰國人持有。如果是獨立屋，外國人無法單獨持有，便必須以公司名義購買，而登記公司的股東需要遵照51%泰國人與49%外國人的持股比例。

她續指，港人可在香港為泰國物業申請貸款，提供相關服務的銀行包括大華銀行及泰國開泰銀行。

惟要注意的是，由於港人較難在泰國本地銀行申請按揭，即使獲批，能借到的成數也不高，年期較短，按揭利率也會較高，故較明智的做法是抵押香港物業獲取一筆資金，再把資金轉移到泰國買樓。不過，要謹記，匯款至泰國前不要預先轉成泰銖，以免不能取得外匯資金交易單（FET）這份物業業權轉移的必要文件。

泰國的物業合約全是泰文，但大部分外國買家不懂泰文，所以需要依靠泰國的地產代理來翻譯，亦因此，可能出現因為翻譯時的字眼不準確，而阻礙了交易進度。

發展商的選擇同樣重要，宜選擇一些歷史悠久、信譽良好、已經成功發展不少項目的發展商。因受疫情影響，很多投資者未能前往泰國當地做實地考察，故可優先選一些在香港設有服務據點，以及可透過網上實景觀察物業發展情況的發展商。此外，一些大型發展商可能會開設一間新公司來處理新的物業項目，在這情況下，便需要留意公司背後有否實力足夠的母公司支撐。

蔣一洪續指，初次買泰國樓投資，最好先從首都曼谷開始，特別是圍繞市中心的地段。同時要留意城市發展策略、地區規劃、交通網絡、周邊生活配套等，把各種因素都計算在內。買入前首要做足功課，不要因為泰國樓入場門檻較低便掉以輕心。

另外，以投資放租為例，應該以出租給當地人為目標，而不是遊客或是在泰國工作的外國人，因為這樣才會得到更穩定的收入和現金流。

最後，買泰國樓涉及多項費用，包括過戶費、租賃登記費、印花稅，也可能涉及預扣稅、大樓基金、物業費等，大家在預算上宜鬆動一些。