年輕人上車按揭「供」略

買樓第一步是計算有否足夠資金支付首期。據金融管理局指引，首置人士購買1,000萬元或以上，及1,000萬元以下住宅，一按最高按揭成數分別為50%及60%（上限為500萬元），以600萬元的物業為例，須支付首期40%即240萬元。

如果首期不足，首置人士可透過按揭保險「上車」，購買800萬元以下的住宅物業，假設銀行估價足，最多可借90%，即購買600萬元住宅物業，首期為60萬元。同時，假設實際按揭利率1.5厘，分30年供款，月供約19,598元。

然而，儲夠首期之餘，亦要視乎申請人的收入是否足夠。以首置、自用物業及按揭保險申請人為例，每月供款與入息比率（DSR）基本上限為50%，即月入須達39,196元。另外，在最優惠利率按揭（P按）計劃上升3厘的假設下，仍能通過壓力測試。儘管近年按揭新規對首置人士的掣肘減少，若只能達到基本DSR為50%的規定，可獲批最高八或九成按揭，但須支付較高昂的按揭保費。

大家在作出買入物業決定前，不要忘記先為心儀物業做好估值，以免有失預算。由於差餉物業估價署沒有提供統一物業估價，不同銀行對同一個單位提供不同估價，大家可從銀行的物業估價網站輸入物業資料並作查詢，比較業主叫價與估價。因銀行批核按揭申請時，只會按照本身對物業的估價批核，並不是樓宇買賣價。先做估價可避免買賣時與預算有出入。假設以600萬元買入物業，根據金管局的規定，銀行只能為1,000萬元或以下的物業批出六成貸款，換言之，買家將獲批360萬元貸款，若銀行給予其估價為500萬元，買家只能獲批300萬元貸款，並須承擔60萬元差價。

購買物業前，留意除了需要儲夠一筆首期之外，還要計算不下幾十萬元的雜費，包括印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及傢俬等。以600萬元的住宅物業為例，首置人士的印花稅率為3%，即18萬元。律師費視乎樓宇成交價而定，600萬元物業的買賣合約收費2,500元、屋契及按揭契收費逾一萬元，經紀佣金則為成交價的1%，加上至少20萬元的裝修及傢俬，連同首期料逾100萬元。

一般而言，香港銀行同業拆息按揭（H按）計劃P按計劃更受歡迎，雖然實際息率或較低，且鎖息設上限，但息率較波動，因要視乎拆息變化，例如剛好遇到大型新股上市或市場資金趨緊，拆息會上升。現時H按的使用率達九成，普遍銀行H按鎖息上限等於P按利率，但當拆息低企，H按計劃實際按息會較低。舉例目前市場上較低息的H按計劃為H+1.3厘，有現金回贈1.4%，目前實際按息約1.5厘，低於P按目前實際按息約2.5厘。

值得留意的是，美國聯儲局主席鮑威爾近日表示，預計高通脹持續至明年中，可考慮提前幾個月完成縮減買債行動。當聯儲局完成收水，及後重啟加息，香港跟隨只是時間問題，屆時樓按實際按息也會上升，業主要準備好每月供款增加。

以樓價600萬元為例、假設供款年期30年、實際按息1.5厘，只需申請一按及要透過按揭保險上車的供款可相差超過五成，前者月供僅12,252元，後者則要月供19,598元（包含按揭保險保費，並以月供的形式供入）。按揭供款長達數十年，要注意一旦一段時間無力還款，隨時會失去物業。由於買家借取按揭貸款等同把物業抵押予銀行，若供款人士拖延還款，銀行會先向其了解拖欠原因，如情況非常惡劣才正式通知客戶，將其物業售出以清還貸款（俗稱銀主盤），但一般不會在幾個月內收樓。