專家樓評:擔保人樓按在身 要求增
早前分享過,如果擔保人有樓按在身,要做高成數按揭會比較複雜,特別是供款佔入息比率要求會大增。
近日接到一名客戶的求助,原本以為只要找到一個擔保人的入息與客戶本人加起來,能夠通過基本壓力測試要求就沒有問題,便「大安旨意」立即入市,及後自行到銀行做按揭時才發現出問題。
經了解後,發現客戶本身入息有約2.5萬元,而擔保人入息約10萬元,客戶買入約800萬元的單位,計劃做80%按揭,年期30年,在加息3厘壓力測試後,家庭入息多於6.2萬元便可。單看表面數字,客戶連同擔保人入息是足夠的。
每月入息計算相應提高
不過,最棘手的是擔保人本身有樓按在身,按揭成數要扣減10%,也即是說銀行最高只借50%,高於50%的部分要做按揭保險,而當按揭保險計劃下貸款額多於樓價的20%,即70%以上的按揭成數,每月供款便不能多於入息的35%,同時,在加息3厘的壓力測試下,每月供款不能多於入息的45%。
以客戶的個案作例子的話,擔保人本身每月供款約2萬元,而客戶買入樓價800萬元物業,年期30年,以H按(銀行同業拆息按揭)鎖息上限2.5厘作計算,客戶連同擔保人每月入息要有約14.9萬元才能通過壓力測試。是以客戶如要通過審批,可能要找其他擔保人,抑或是再加多一位擔保人才可。
同時要注意,由於客戶本身入息不足以支持每月供款,按保公司有可能要求其擔保人變為共同借款人,而且很大機會要報稱同住,如擔保人有樓按在身,要有合理原因說服按保公司相信物業為自住用途。
人人做記者
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