專家樓評：P按轉H按月供息慳四成

在對上一次加息周期，香港只曾於2018年9月尾將最優惠利率（P）上調0.125厘，當時美息已上調8次，累計兩厘，其時港元拆息已跟隨美息顯著上調，2018年9月份一個月期拆息平均為1.8厘，12月份更達2.2厘。當時拆息高企，H按均以P按為基準之封頂息率計算，實際息率為2.475厘（P減2.65厘），細P當時為5.125厘。

當時不少銀行提供的P按息率可低至P減2.75厘（細P為5.125厘），實際息率2.375厘，較H按之封頂息率優勝，吸引了部分按揭用家選用P按。於2018年第四季至2019年初，市場上之P按選用比例曾回升到介乎47至57%。

在息率環境轉變下，雖然這些P按用家現時供樓的實際息率為2.25厘，但由於近月拆息已跌至11年半新低，9月份的一個月期拆息平均約0.06厘，H按之實際息率已跌至1.36厘，低於上述P按息達0.89厘。這些P按用家之兩年罰息期剛好已過，故此近月在拆息低企環境下，亦吸引了這些P按用家申請轉按至H按，這些P按用家轉按後，每月供款之利息支出可減少達39%。

以400萬元按揭額、25年還款期計算，上述P按用家轉按後每月供款減少約1,700元，月供之利息部分減少達2,960元。

除了本欄提及的4種轉按需求，市場上亦有小部分持續出現的轉按誘因，包括一些由財務公司轉按至銀行的申請，借款人原先基於自身財政狀況、首期不足或銀行拒批等問題而向財務公司借取樓按貸款，其後基於狀況改善而申請轉按使用銀行低息按揭。

至於純粹為了賺取銀行回贈的轉按申請，雖然過往曾經很流行，但由於現時對比兩年前之按揭計劃仍然較遜色，兩年前之H按息低至H加1.23厘，若轉按後現時之H按息則低至H加1.3厘，加上現金回贈已較兩年前大幅削減，純H按轉換賺銀行回贈之誘因不大。