內房調控難心軟 撥亂反正必徹底

內房問題離不開兩大重點：其一是這些年房企過度舉債擴張，威脅金融系統穩定；其次是大量資金炒作地價，造成樓價持續上升和只升不跌的預期，影響居民住屋及營商環境，激化少子化等結構性問題。若調控手段繼續隔靴搔癢，問題只會持續發酵，終必變成威脅經濟可持續發展的「超級炸彈」。

據統計，內房總債務達40萬億元人民幣，超過日本去年國內生產總值（GDP），當中估計約46%為銀行貸款、逾一成為債券；而債券中又有逾四成屬「垃圾級」。由於個別大型民企長年債冚債，並以表外工具（即以不反映在需要對外披露的資產負債表方式，如透過合資公司舉債）來融資，避開市場及監管機構審查，致令行業的隱性債務龐大，風險遠大於公開數字水平。

今年天災加上疫情，窒礙了內地經濟復甦步伐，再加上末季鬧電荒，製造業大受影響，一環扣一環讓樓市的需求也轉冷，雖然主要城市樓價變動不算大，但交投異常淡靜，變相令房企資金回籠斷纜，令本已緊張的債務問題變得更嚴峻。不過，如今當局不是要考慮是否放寬對房企的財政水平（「三道紅線」）要求，亦不是要考慮放寬金融機構的房貸比例限制，而是要採取措施，必要時作出適當微調，確保房地產市場可正常運作，即房企能正常推動項目建築和銷售；用家亦可正常入市置業，讓具實力的房企可以繼續如常經營，更可擔當併購者的角色整合同業，汰弱留強，讓市場盡快回復正軌，並有利推展擬於明年起實施的房產稅等重要財稅改革。

從日本泡沫經濟「迷失30年」、到香港樓市問題，以至美國次按危機，可見對於一個經濟體，房地產市場的治理十分重要，否則足以危及金融體系，甚或翻身無期。有前車可鑑，為免步後塵，這場風暴只有決心克服，沒有回頭路。投資者也得認清大局，主動梳理組合風險，切勿心存僥倖，錯判形勢！