內房融資鬆綁經濟難言脫困

百強房企「銀十」銷售額挫逾三成

內地房企接連「爆煲」衝擊民眾買樓信心，中國房產信息集團（CRIC）數據顯示，100大發展商上月售樓面積按年跌32%。市場憂慮情況進一步打擊發展商資金鏈之際，官媒發文稱，中國房地產信貸政策環境將會有一定程度的改善。不過，日資券商野村表示，內房以至其漣漪效應在宏觀政策方向不變下，內地經濟真正谷底尚未來臨。就算內地放寬發展商的銀行借錢力度，也不足以抵銷樓市下行對經濟的衝擊。

CRIC數據指，有「銀十」之稱的10月，100強房企新樓全口徑銷售額僅8,923億元（人民幣‧下同），按年跌逾三成。以操盤口徑計，今年首10個月銷售額按年升6.7%，較首9月倒退5.9個百分點。早前加入違約大軍的當代置業(01107)上月物業銷售額及銷售面積按年瀉逾80%。

官媒指內銀誤解借貸規則

中指院數據顯示，10月內地全國100個城市新建住宅平均價格每方米16,189元，按月漲0.09%，漲幅較9月收窄0.05個百分點，連續4個月漲幅收窄。二手住宅均價每方米16,026元，按月跌0.04%，是該指數自2020年6月發布後首次下跌。

內地陸續有不同城市放寬房策，包括東莞昨日起把個人轉讓二手住宅的個人所得稅率，由之前的成交價2%或差額的20%，調低至成交價的1%。

人民銀行旗下官媒周一以「房地產信貸政策環境正在改善」為題發文指，人行近期在各地已對準確把握房地產金融審慎管理政策要求、穩健開展房地產貸款業務和保持房地產信貸平穩有序投放等內容進行傳達，部分地區人行分支行開始根據當地情況進行窗口指導。

實際上，自上月起內地金融監管機構多次就房策發聲維穩，人行談及部分金融機構對於試點房企融資管理規則存在一些誤解，對要求「紅檔」企業有息負債餘額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，造成一些房企資金鏈緊繃。文章則指出，少數城市「一刀切」地延長按揭貸款投放周期，導致居民首套房或改善型住房等合理需求無法得到滿足。

內地之所以要求銀行維持用於房地產項目建設之開發貸款的支持，乃確保開發商的預售樓能完工並且順利交付，避免新樓銷售崩潰及經濟硬着陸。事關截至9月底，內地房地產開發貸款按年增速已放緩至0.02%的歷史新低，比今年6月底及2019年底的2.8%及10.1%大幅收縮。

房地產稅改打擊新樓銷售

官媒強調，房地產行業整體的平穩發展、企業融資結構的平穩改善和居民合理居住需求的滿足均必不可少，中長期房地產調控的大方向不會改變。未來金融資源投向房地產行業的佔比有望進一步降低，將更多讓位於對製造業、技術創新、鄉村振興等領域的支持。

野村證券中國首席經濟學家陸挺指，這只是對銀行過度限制房地產貸款行為的糾正，屬政策微調，而非徹底放鬆，且開發貸款只是佔房企融資的14%，影響有限。內地將維持對房地產的絕大部分調控，直至情況變得太困難為止，但目前仍言之尚早。房地產調控或已見頂，但房地產稅改革等措施可能打擊新樓銷售，房地產行業環境及整體經濟或繼續惡化。

野村估明年才「真正放寬」

不過，陸挺認為，內地更願意透過忍受短期的「痛苦」，達成長期政策目標，而這種「痛苦」的門檻比以往更高，當局可能在「痛苦」達到臨界點才會施以援手，意味房策可能會在明年「某段時間」才見到「真正的鬆綁」。