內房企銷售勢難達標

在港上市房企陸續披露9月賣樓成績，普遍呈雙位數跌幅。中原地產監測數據顯示，十一長假期間，內地一線城市的一、二手樓均接近零成交；三、四線城市的「返鄉置業潮」也未能如期而至。

交銀國際研究部聯席董事謝騏聰分析，就連「恒大咁大間（房企）都交唔到樓」，市民都傾向「睇定啲先」，加上買樓人士主要是需要按揭貸款的「剛需」人士（即用家），在貸款額度偏緊加上審批放緩下，銷售自然受影響。若情況持續，則房企很大機會無法完成全面目標。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前全國房貸放款周期普遍在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，以至全國樓市一、二手樓交易接近停滯，上海、深圳及北京成交量已跌至歷史低點。

旨在控制內房債務增長的「三道紅線」措施去年推出後，房企無疑更依賴銷售回籠資金。商品房預售乃內地發展商一項重要資金來源，但銷售勢頭轉弱下，通過此方式籌集現金的難度大增。

謝氏指，情況未去到「冇樓賣」，但房企要「焗住暫停投資」，信貸評級處單「B」或以下的房企基本上無法發行境外美元債，要靠自有銷售資金處理債務。他相信房企要捱一段時間，倘情況持續，不排除更多與花樣年(01777)相近規模的房企「爆煲」。

在恒大債務危機爆發以來，內地政府未有釋出救助信號之餘，把該企債務「爆煲」影響降到最低的意圖明顯。謝表示，目前房策重點並非房企會否「出事」，但調控會否放鬆或重新調整，將視乎地方政府的財政壓力會否影響城投兌付，或樓市會否大跌。

據穆迪分析，房地產行業佔內地國內生產總值（GDP）達14%，連同相關供應鏈對內地經濟貢獻比重更高達25至30%，所以任何樓市活動轉弱，都會拖累經濟活動放緩。

中國人民大學重陽金融研究院首席經濟學家廖群預計，在房地產活動轉弱、疫情爆發、限電政策加上互聯網產業的整頓等，將導致第三季經濟增長放緩至5.2%，第四季增長降至4.5%，全年則料升8.2%。

廖氏稱，樓市調控於下半年起加強，直接反映在第三季銷售及賣地活動上。惟房地產仍是內地重要經濟支柱，就算內地要降低對房地產的依賴，也不可能降至零，故他相信調控今年不會再升級。

建銀國際相信，內地樓市可能會「軟着陸」，因中國人民銀行等金融監管部門已會同24家主要銀行力求穩定樓市，且部分城市按揭利率在邊際上有所放鬆。無論如何，長遠地產開發商的投資前景將會「平淡無奇」，因行業基本面已惡化，且政策明顯要房地產與經濟分道揚鑣（Decouple），故看好物業管理多過房地產開發企業。